地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)供方管理策略（地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)供方管理策略研究）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)供方管理策略的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、地產(chǎn)景觀怎么定位？

• 2、碧桂園之房地產(chǎn)企業(yè)管理戰(zhàn)略

• 3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

• 4、房地產(chǎn)策劃主要包含哪幾個方面？

一、地產(chǎn)景觀怎么定位？

可以從幾個方面來入手，客群需求，建筑風(fēng)格，造價(jià)，當(dāng)?shù)匚幕?，環(huán)境特征，氣候條件等等，景觀定位都是幾個方面結(jié)合一起考慮的，定位是比較重要的，因?yàn)樗且粋€總體的方向指引，現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)也越來越受到重視，如果需要找設(shè)計(jì)公司，綠動園林公司，這家公司設(shè)計(jì)不錯，做過挺多的地產(chǎn)景觀，實(shí)力值得認(rèn)可，可以放心找他們設(shè)計(jì)。

二、碧桂園之房地產(chǎn)企業(yè)管理戰(zhàn)略

碧桂園之房地產(chǎn)企業(yè)管理戰(zhàn)略

碧桂園解密1

碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價(jià)廉物美的品質(zhì)及準(zhǔn)確的目標(biāo)市場策略，將對別墅的夢想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。

1999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店。”

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗(yàn)時指出，碧桂圓的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地?zé)o數(shù)，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產(chǎn)市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實(shí)，無論是王的觀點(diǎn)還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認(rèn)為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造”八個字，這是碧桂園10年戰(zhàn)無不勝的真正原因。

主體市場還是主流市場？

曾長期負(fù)責(zé)碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價(jià)格比較敏感的一批人，而一些發(fā)展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費(fèi)者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調(diào)、品味不會考慮太多，而講究實(shí)在、性價(jià)比。因此，碧桂園的產(chǎn)品滿足了主體市場消費(fèi)者的需求，其旺銷是必然的?！?/p>

碧桂園擅長的是大規(guī)模屋村式的生產(chǎn)，這種大規(guī)模的供應(yīng)量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區(qū)別。在鳳凰城的操作中，對于目標(biāo)消費(fèi)群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監(jiān)龍爾綱指出，在目標(biāo)消費(fèi)群的劃分上鳳凰城有重大轉(zhuǎn)變，就是由以階層來劃分目標(biāo)消費(fèi)群轉(zhuǎn)變?yōu)橐噪A段為標(biāo)準(zhǔn)。鳳凰城的目標(biāo)群是“大學(xué)畢業(yè)后五年、成長中、發(fā)展型”的人群，他們具有獨(dú)特的特征，他們向往一種更優(yōu)雅的生活環(huán)境，一種更好的生活方式，但同時對價(jià)格又具有很高的敏感性。

對目標(biāo)消費(fèi)群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)定位思想成功運(yùn)用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運(yùn)動”為主題的“奧林匹克花園”。

在對目標(biāo)消費(fèi)群的深入研究后，鳳凰城進(jìn)行了創(chuàng)造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領(lǐng)的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優(yōu)勢，可以為消費(fèi)者提供心動價(jià)格的別墅。這正迎合了消費(fèi)者心理，正如我國著名營銷學(xué)者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”

鳳凰城以別墅為主打產(chǎn)品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態(tài)環(huán)境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份卻無法得享優(yōu)美環(huán)境”的住家別墅，而是“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活的時尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)一。

價(jià)格是永遠(yuǎn)的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格，面積160～180平方米，戶型多達(dá)9種，價(jià)格僅從50萬元起。至于獨(dú)立式的豪華別墅，建筑風(fēng)格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價(jià)格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區(qū)的樓盤50萬只能買一個80－90平米的房子，而且房子所處的環(huán)境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產(chǎn)品價(jià)格，你不心動嗎？

規(guī)模制造，價(jià)格為王

碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠?！痹谶@個信念支持下，針對不同消費(fèi)對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設(shè)開發(fā)理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發(fā)，已經(jīng)有200多萬平方米的供 應(yīng)量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環(huán)境，已取得開發(fā)2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園（占地1200畝、已開發(fā)600畝）經(jīng)過八年的苦心經(jīng)營，吸引了很多中國的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離退休干部，確立了獨(dú)特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態(tài)初進(jìn)洛溪，以不到3000元／平方米的低價(jià)，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房價(jià)的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規(guī)模制造、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯(lián)排別墅，均價(jià)2800元的優(yōu)雅洋房。低價(jià)是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應(yīng)就是“50萬元一棟別墅”。

在過去的10年中，碧桂園不斷擴(kuò)展，而“物美價(jià)廉”卻是其始終堅(jiān)持的法則。碧桂園老板說，一個企業(yè)最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價(jià)位，即“價(jià)廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致?！耙粭l龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價(jià)格把房子賣給消費(fèi)者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個比一個大的原因，通過規(guī)模經(jīng)營來吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個別企業(yè)可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產(chǎn)30強(qiáng)，只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強(qiáng)。”碧桂園操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個民營企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關(guān)系。

當(dāng)然，規(guī)模經(jīng)營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因?yàn)橐?guī)?；旧硎蔷芙^個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，風(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病。此次鳳凰城的聯(lián)排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認(rèn)為這些聯(lián)排別墅與農(nóng)民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯(lián)排別墅賣得最為火爆。實(shí)際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現(xiàn)象的存在一點(diǎn)也不奇怪，主要是專業(yè)人士與消費(fèi)者的眼光的差異造成的。

“準(zhǔn)確定位”為碧桂園找到了一個對價(jià)格敏感的消費(fèi)者市場，“規(guī)模制造”為滿足目標(biāo)市場提供了可能。有的企業(yè)選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業(yè)選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思

碧桂園解密2——企業(yè)層面反思：有多少輝煌可以重來

市場份額≠利潤

1997年，維杰伊•韋斯瓦納斯和喬納森•馬克在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的《品牌經(jīng)營的最佳戰(zhàn)略》一文中，提出了以盈利能力為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，市場份額決定盈利能力。但是，當(dāng)他們研究了40個大類消費(fèi)品中高檔品牌的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。

他們認(rèn)為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產(chǎn)品的性質(zhì)（或者說是品牌參與競爭的產(chǎn)品市場的性質(zhì)）。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據(jù)整個商品大類是以高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價(jià)品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異。他們運(yùn)用這兩個因素畫出一個矩陣圖。

處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構(gòu)成，這類商品中的大多數(shù)品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產(chǎn)品的回報(bào)會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應(yīng)的你也要采用不同的戰(zhàn)略。

低路品牌，即產(chǎn)品在一個相對低價(jià)類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數(shù)的低路品牌的利潤并不是通過它們的價(jià)格實(shí)現(xiàn)的，更多的是通過成本領(lǐng)先來實(shí)現(xiàn)的。因此，在這個象限內(nèi)的品牌，其首要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是削減成本，并把節(jié)約的資金再投入到進(jìn)一步的降價(jià)中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報(bào)。 碧桂園鳳凰城市場總監(jiān)龍爾綱早于2002年5月8日就跟《南方都市報(bào)》記者表示，他對“五一”有總結(jié)，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關(guān)鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領(lǐng)先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

•碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價(jià)”的牌已經(jīng)快打完了

除了花都買下的土地沒有開發(fā)外，碧桂園在廣州的東西南北都已經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤的余地已經(jīng)不大了。

碧桂園異地?cái)U(kuò)張面臨挑戰(zhàn)

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領(lǐng)域的旗幟”可以看出，碧桂園已經(jīng)不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進(jìn)行品牌擴(kuò)張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴(kuò)張對于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌都提出了新的挑戰(zhàn)。特別是一體化的經(jīng)營模式，在異地根本就行不通，因?yàn)楸坦饒@的一體化是靠規(guī)模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經(jīng)營。

消費(fèi)者方面會慢慢成熟

消費(fèi)者也會慢慢地成熟，當(dāng)碧桂園所針對的主體市場一點(diǎn)點(diǎn)地縮小和逃離，當(dāng)消費(fèi)者對于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很大的問題。你的目標(biāo)消費(fèi)者群針對的是主體消費(fèi)者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費(fèi)者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費(fèi)者。最先開發(fā)的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導(dǎo)致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因?yàn)榉孔右巡粌H僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè)5年，成長中、發(fā)展型”的消費(fèi)者混合在一起。

讓消費(fèi)者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營銷者認(rèn)識到，房地產(chǎn)的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰(zhàn)，目標(biāo)消費(fèi)群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。 所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費(fèi)者在現(xiàn)場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?yīng)的，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應(yīng)該是理智性購買行為轉(zhuǎn)化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。

但我們也應(yīng)看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費(fèi)者期望的地方，消費(fèi)者可能就會投訴等。其實(shí)，所謂的不符期望，可能只是購房時消費(fèi)者沒有了解清楚地問題而已 。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價(jià)廉”的碧桂園樓盤值得消費(fèi)者等待？

碧桂園解密3——行業(yè)層面反思：四對矛盾

鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產(chǎn)市場，甚至整個中國房地產(chǎn)市場，鳳凰城給整個房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！

•價(jià)格戰(zhàn)還是價(jià)值戰(zhàn)

盡管碧桂園不認(rèn)為鳳凰城掀起了廣州房地產(chǎn)市場的價(jià)格戰(zhàn)，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價(jià)已經(jīng)引領(lǐng)廣州的房地產(chǎn)市場進(jìn)入價(jià)格競爭時代。鳳凰城的價(jià)格也可能成為一種新的標(biāo)桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。在這個新的標(biāo)桿下，除了少數(shù)幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產(chǎn)企業(yè)之外，其他的企業(yè)不可避免地要重新審視自己的生存機(jī)會。

事實(shí)上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅價(jià)格有意無意的在調(diào)低。鳳凰城是否會讓剛開始進(jìn)入價(jià)值創(chuàng)新的廣州房地產(chǎn)市場又回到價(jià)格的老路上？

“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”

鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競爭設(shè)置了更高的平臺，廣州房地產(chǎn)業(yè)要保持長久的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展，就必需不斷制造新的特點(diǎn)，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業(yè)已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎(chǔ)上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點(diǎn)說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來一段時期的“創(chuàng)新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。

當(dāng)青島有100多棟別墅由于價(jià)格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價(jià)而創(chuàng)造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”？是否因?yàn)榈蛢r(jià)的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢？

•規(guī)模經(jīng)營與個性化矛盾

規(guī)模經(jīng)營可以降低成本，但規(guī)模經(jīng)營往往是以犧牲個性為代價(jià)的。因此規(guī)模化經(jīng)營也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，因?yàn)轱L(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領(lǐng)別墅稱為新時代的“筒子樓”。

•長期與短期的矛盾

在地產(chǎn)“服務(wù)品牌”上，碧桂園可謂華南地產(chǎn)界的成功典范，10年來高擎“服務(wù)品牌”大旗不松手，并且不斷進(jìn)行深化、細(xì)化、日?；逊?wù)變成整個公司無處不在的企業(yè)文化。

但在5.1鳳凰城的廣告?zhèn)鞑ブ?，碧桂園的核心價(jià)值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現(xiàn)，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當(dāng)鳳凰城以價(jià)格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產(chǎn)的釋稀。廣告沒有品牌價(jià)值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者對于價(jià)格的過度關(guān)注而忽略其品牌的內(nèi)涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產(chǎn)是嚴(yán)重的損害。

點(diǎn)評：鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認(rèn)為，這種模式的運(yùn)作也存在不少的問題。事實(shí)上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業(yè)又盲目跟進(jìn)，整個產(chǎn)品大類，整個市場會進(jìn)入一種負(fù)循環(huán)。我們的彩電業(yè)、DVD行業(yè)的慘劇就在眼前，雖然發(fā)展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費(fèi)。

有市場份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創(chuàng)新，產(chǎn)生差異化，為不同的消費(fèi)者提供個性化的產(chǎn)品，不要把關(guān)注點(diǎn)總放在價(jià)格上，更應(yīng)該體現(xiàn)價(jià)值。為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優(yōu)勢是暫時的、脆弱的，因?yàn)闆]有利潤支持的市場份額是一種負(fù)擔(dān)，而非優(yōu)勢；相反，通過創(chuàng)新、差異化獲取的優(yōu)勢才是持久的、堅(jiān)實(shí)的。

為消費(fèi)者提供價(jià)值而非價(jià)格，進(jìn)行創(chuàng)新、價(jià)值之爭而非價(jià)格之戰(zhàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他所有企業(yè)獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業(yè)標(biāo)志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運(yùn)動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6

第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9

第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11

第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 19

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21

第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25

第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26

第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27

第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28

第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33

第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引 36

第八章 建筑單體方案評審指引 38

第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41

第十章 施工圖審查基本要求 44

附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表 46

施工圖審查意見表 49

第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51

1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51

1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52

第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55

2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55

2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59

2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61

2.4對外合同及付款簽批的意見 63

2.5合同付款管理程序 66

附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上） 68

經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下） 69

經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70

合同管理臺帳 71

第三章 采購與招標(biāo)管理 72

3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72

3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78

3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn) 81

3.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引 83

附：招標(biāo)文件審批表 85

中標(biāo)通知書 86

投標(biāo)承諾函 87

履約保證金保函 88

材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89

零星（緊急）采購審批單 90

限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91

乙供材料設(shè)備審定表 92

第四章 工程進(jìn)度管理 93

4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93

4.2施工進(jìn)度控制流程 95

4.3施工進(jìn)度控制指引 97

4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99

第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100

5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100

5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104

5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108

5.4樣板指路制度 110

5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113

5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115

5.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引 117

5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119

5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121

5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122

5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124

5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126

5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132

5.14工程管理獎罰制度 135

附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136

材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137

材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138

甲供材料設(shè)備臺帳 139

第六章 工程造價(jià)管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143

6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147

6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149

6.5工程結(jié)算控制指引 151

6.6工程造價(jià)管理獎罰制度 154

附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155

設(shè)計(jì)變更通知單 156

現(xiàn)場變更簽證通知單 157

現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單 158

成本動態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159

現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺帳 161

設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺帳 162

合同統(tǒng)計(jì)臺帳 163

第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164

7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164

7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識別指引 168

7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170

7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172

7.5工程事故處理指引 173

第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175

第二章 營銷策劃管理 176

2.1 總則 176

2.2 總體策劃 177

2.3階段策劃及實(shí)施 178

2.4市場調(diào)查與前期策劃 179

2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182

第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192

3.1銷售準(zhǔn)備 192

3.2現(xiàn)場銷售過程 193

第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195

4.1銷售準(zhǔn)備工作 195

4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199

4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201

4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202

4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204

4.6廣告方案與實(shí)施操作 206

4.7銷售過程管理要點(diǎn) 209

4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211

4.9銷售收款指引 214

第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217

5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217

5.2客戶資料管理指引 218

5.3退換房辦理指引 220

5.4更名辦理指引 222

5.5客戶按揭代辦指引 224

第六章 營銷費(fèi)用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度

1 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

2 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。

3 項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：

1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；

3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來源計(jì)劃及融資方案；

5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。

3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

4 項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種：

1）同意立項(xiàng)；

2）不同意立項(xiàng)；

3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。

4.4總經(jīng)理辦公會同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

5 項(xiàng)目并購及合資合作

5.1項(xiàng)目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

6 項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會通過。

6.2投資項(xiàng)目變更時，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動報(bào)告上報(bào)投資決策委員會審批。

第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章　項(xiàng)目建議書編制指引

1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2 項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3 項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5 市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7 結(jié)論和建議

第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引

1 項(xiàng)目決策背景及分析

1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

2 項(xiàng)目概況

2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。

2.2宗地現(xiàn)狀

1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。

2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。

2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）綠化率等。

2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。

3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。

3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：政府資源利用的評估、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響。

3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評估。

3.3總體評價(jià)

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

4 市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。

4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。

6 工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

7 投資收益分析

7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。

7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。

7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。

7.4項(xiàng)目資金預(yù)測

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。

8 綜合分析與建議

8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.2劣勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.3機(jī)會

從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。

8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱： 制表人：

編制單位： 編制日期：

項(xiàng) 目 序號 總金額

（萬元） 可售面積

（M2） 單位金額

（元/M2） 備 注

一、銷售總收入 1

1 多層住宅收入 2

2 高層住宅收入 3

3 小高層住宅收入 4

4 公建收入 5

5 車庫收入 6

6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8

1 建造成本 9

1.1土地價(jià)款支出 10

1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11

1.3主體建筑工程費(fèi) 12

1.4主體安裝工程費(fèi) 13

1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14

1.6智能化系統(tǒng) 15

1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16

1.8配套設(shè)施費(fèi) 17

1.9其他建設(shè)工程支出 18

2.0預(yù)備費(fèi) 19

2 銷售費(fèi)用 20

3 管理費(fèi)用 21

4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22

5 營業(yè)稅金及附加 23

四、利潤總額 24

減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28

1 毛利率

2

29

2 銷售利潤率

30

3 成本利潤率 31

4 成本凈利率 32

5 投資利潤率 33

6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤（元/m2）

利潤（萬元）

第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引

1 項(xiàng)目可行性評審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。

2 評審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查

1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性

1）所在地域選擇；

2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；

4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；

5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

6）目標(biāo)客戶選擇。

2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)

1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；

2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營策略的影響；

4）投資收益測算的可信程度；

5）投資收益是否滿足要求。

2.4項(xiàng)目策劃的評價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；

2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。

2.5資源能力評價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對近期經(jīng)營計(jì)劃的影響；

2）資金來源的可行性；

3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。

3 項(xiàng)目可行性評審決策會議

3.1評審會計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。

3.2評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。

3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會簽發(fā)。

4 評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；

2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；

3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評審；

5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；

6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；

8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。

2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。

2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。

2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

四、房地產(chǎn)策劃主要包含哪幾個方面？

綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院是房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的專家。房地產(chǎn)策劃主要包括商業(yè)房地產(chǎn)策劃和旅游房地產(chǎn)策劃兩個方面。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等等模式。用旅游的視角看地產(chǎn)，可以分析產(chǎn)業(yè)交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練的技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)之中，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價(jià)值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、旅游六要素綜合平衡、獨(dú)特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)，對房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運(yùn)營能力，及房地產(chǎn)商進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定的啟示。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：景觀設(shè)計(jì)：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，景觀評價(jià)、景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)非常成熟的專業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，必將形成新的提升。主題定位：旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，非常講究主題定位，這對提升附加價(jià)值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠借鑒的內(nèi)容。游憩方式設(shè)計(jì)：游憩方式設(shè)計(jì)中的很多理念與技術(shù)，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的——情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂化設(shè)計(jì)等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實(shí)際的借鑒價(jià)值;居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計(jì)，休閑空間與功能設(shè)計(jì)，景觀與觀賞方式設(shè)計(jì)，對旅游開發(fā)有借鑒價(jià)值。而通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費(fèi)水平等游憩方式設(shè)計(jì)和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

以上就是關(guān)于地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)供方管理策略相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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