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    衢州樓體廣告景觀設(shè)計(jì)(衢州樓體廣告景觀設(shè)計(jì)招標(biāo))

    發(fā)布時(shí)間:2023-03-07 09:59:44     稿源: 創(chuàng)意嶺    閱讀: 139        問大家

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    文章目錄列表:

    衢州樓體廣告景觀設(shè)計(jì)(衢州樓體廣告景觀設(shè)計(jì)招標(biāo))

    一、老廠房怎樣變成新酒店

    因該路由 30 米拓寬為60 米, 將原三棟樓拆掉一棟, 僅剩 1985 年建造的兩棟舊廠房。前樓四層、后樓三層, 建筑面積5188m2。城建拓寬道路, 使該廠無(wú)法正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 300 多名正式職工面臨下崗失業(yè)。工人上訪, 政府憂慮, 廠領(lǐng)導(dǎo)班子更是心急如焚。胡錦濤同志指出: 群眾利益無(wú)小事。!怎樣解決廣大下崗職工吃飯問題? 這不僅關(guān)系到 300 多個(gè)家庭近千人的生存生活, 更關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定, 它是對(duì)企業(yè)黨組織執(zhí)政能力的一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。陶廠長(zhǎng)不愧是黨的優(yōu)秀干部, 他組織廠領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過認(rèn)真分析, 決定充分利用兩棟鄰街廠房樓這僅有的物業(yè)資源, 將舊廠房改造成新酒店。這樣, 一是可將部分下崗職工經(jīng)過培訓(xùn)轉(zhuǎn)變成酒店服務(wù)員, 通過酒店這種勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)性質(zhì), 直接吸納部分下崗職工再就業(yè); 二是通過酒店增收創(chuàng)效, 每年可獲得150 萬(wàn)元左右的收益, 補(bǔ)貼給部分不能就業(yè)的下崗職工和上繳退休養(yǎng)老保險(xiǎn)金, 從而使300 多個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)收入得到基本保障; 三是經(jīng)十路拓寬后將廠房前樓直接暴露于外, 嚴(yán)重影響經(jīng)十路兩側(cè)整體形象。若改造成星級(jí)酒店, 找設(shè)計(jì)高手對(duì)樓體外立面、場(chǎng)區(qū)景觀重新設(shè)計(jì)裝修, 將會(huì)變廢為寶, 使該樓成為整個(gè)經(jīng)十路的又一風(fēng)景亮點(diǎn), 可為濟(jì)南城建做出突出貢獻(xiàn)。這樣, 一舉三得實(shí)為好事, 可要真正操作實(shí)施, 卻有難以逾越的巨大障礙困難。一曰市場(chǎng)客源難。近年來(lái), 濟(jì)南市酒店市場(chǎng)與全國(guó)其他大部分省會(huì)城市一樣, 供大于求, 嚴(yán)重的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng), 使大多酒店只能靠?jī)r(jià)格拼搶客源, 互相殘殺, 惡性循環(huán)。僅2004 年, 就有一家投資幾億元的大型五星級(jí)酒店破產(chǎn)、兩家四星級(jí)酒店改行、三家三星級(jí)酒店關(guān)門歇業(yè), 競(jìng)爭(zhēng)非常慘烈, 在這種形勢(shì)下再擠入酒店市場(chǎng), 風(fēng)險(xiǎn)可想而知。二曰市場(chǎng)定位難。因兩棟樓僅 5000 多平米, 作為高星級(jí)酒店, 配套面積根本不夠。若作經(jīng)濟(jì)型酒店, 一是房?jī)r(jià)低, 收入養(yǎng)活不了下崗職工; 二是三、五年后隨消費(fèi)水平提高, 客人舒適度需求必然增加, 僅能滿足生理需求、不能滿足客人深層次心理需求, 舒適度、豪華度都較低的經(jīng)濟(jì)型酒店, 客源也會(huì)大幅度衰減。到時(shí)必然面臨改造尚無(wú)資金積累, 不改造更干不下去的被動(dòng)局面。星級(jí)酒店不能搞, 經(jīng)濟(jì)型酒店又行不通。面臨殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng), 以客房為主的小型酒店究竟應(yīng)該怎樣進(jìn)行市場(chǎng)定位? 這已成為全國(guó)這類小型酒店裝修改造普遍面臨的重大難點(diǎn)! 三曰資金籌集難?,F(xiàn)有廠房只有樓的框架, 連基本的內(nèi)隔墻都沒有, 更不用說酒店必備的整套機(jī)電系統(tǒng), 改造工程量巨大, 僅土建改造就需300 多萬(wàn)元。據(jù)初步測(cè)算, 改造總費(fèi)用需 1800 萬(wàn)元左右。 2005 年, 為保證經(jīng)十路兩側(cè)建筑物美觀, 所有樓體外立面需統(tǒng)一粉刷彩色涂料, 工廠沒錢, 城建部門只好決定由政府掏錢施工, 刷點(diǎn)涂料都沒錢, 到哪去湊這 1800 萬(wàn)? 如果貸款, 銀行更不想為這種新建酒店承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?;I集如此龐大的改造資金, 對(duì)這個(gè)只生產(chǎn)普通家具的小廠來(lái)說, 可謂比登天還難! 四曰設(shè)計(jì)施工難。因建筑主體、承重、結(jié)構(gòu)、剪力墻、柱距、層高等全部樓體都已固定, 難 以拆改。土建主體及建筑功能 1985 年當(dāng)初的設(shè)計(jì), 就是廠房、車間和倉(cāng)庫(kù), 與星級(jí)酒店的功能布局要求風(fēng)馬牛不相及。不僅室內(nèi)外裝修裝飾需整體設(shè)計(jì), 整個(gè)機(jī)電系統(tǒng)如: 鍋爐、中央空調(diào)、消防、上下水管道井、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、污水泵、積水坑、膨脹水箱、電梯轎箱、食梯位置、冷凝水處理系統(tǒng)等全部是零, 一切都需要重新設(shè)計(jì)施工! 按常規(guī)需找十幾家不同專業(yè)設(shè)計(jì)單位, 這些設(shè)計(jì)單位水平高低且不說, 但因只懂本專業(yè), 不懂其他相關(guān)專業(yè), 如裝修設(shè)計(jì)的不懂酒店功能, 機(jī)電設(shè)計(jì)的不懂裝修, 這樣必然形成 爹死娘嫁人, 個(gè)人顧個(gè)人!的后果。相互設(shè)計(jì)之間工藝技術(shù)矛盾重重, 一旦開工大量浪費(fèi), 拆、砸、換�6�6�6�6必然造成工程拖期、質(zhì)量隱患、資金大幅超支。這往往就是一個(gè)酒店改造預(yù)算 3000 萬(wàn), 5000 萬(wàn)元打不住的重要原因之一。舊酒店改造比新建酒店都難, 更何況是廠房改酒店呢? 酒店裝修改造, 人們往往忽略了一個(gè)基本的問題, 即它是一個(gè)各專業(yè)緊密相連、十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。包括裝飾裝修在內(nèi)的十幾個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)密切相關(guān), 若孤立、靜止、片面看問題, 各專業(yè)相互脫節(jié), 必然產(chǎn)生大量問題。為保證開業(yè)后裝修效果和實(shí)用功能, 各專業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)緊密配合裝修設(shè)計(jì), 而裝修設(shè)計(jì)的依據(jù)是什么? 這恰恰是決定酒店生死存亡的重大問題。裝修設(shè)計(jì)的基本前提是樓層分區(qū), 樓層分區(qū)的依據(jù)是功能定位, 功能定位取決于市場(chǎng)定位, 市場(chǎng)定位來(lái)源于潛在客戶群調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研、自身資源普查等三大調(diào)研, 只有堅(jiān)持酒店裝修改造決策的客觀性、系統(tǒng)性、科學(xué)性, 才能做到怎樣賺錢就怎樣設(shè)計(jì), 使改造后的酒店起死回生, 提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。這就需要尋找一家精通酒店經(jīng)營(yíng)管理、能從市場(chǎng)定位、功能布局、樓層分區(qū), 到土建主體結(jié)構(gòu)改造、機(jī)電管網(wǎng)改造、裝修裝飾改造, 一直到酒店籌開管理的綜合系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位。同時(shí), 這家單位最好又有承擔(dān)酒店裝修改造全部施工管理的能力。若找不到這樣一個(gè)能綜合、系統(tǒng)解決問題的單位, 一不留神, 就容易使看似嚴(yán)密的招投標(biāo)程序變?yōu)樵鷮?shí)實(shí)走過場(chǎng), 導(dǎo)致裝修改造變?yōu)橥彼谰频甑囊话训蹲? 銀子沒少花, 效果卻不好。但茫茫中國(guó)大地, 到哪兒才能找到這樣一家擁有綜合實(shí)力的設(shè)計(jì)施工單位呢? 這成為該項(xiàng)目實(shí)施的又一主要難點(diǎn)。功夫不負(fù)有心人, 廠領(lǐng)導(dǎo)在全國(guó)各地苦苦尋找, 沒想到卻遠(yuǎn)在天邊, 近在眼前, 在濟(jì)南市找到了合作伙伴, 這就是中國(guó)舜和福思特酒店產(chǎn)業(yè)集團(tuán)! 該集團(tuán)擁有四千多名正式員工, 年業(yè)務(wù)量 5 億多元, 但不像其他公司那樣多元化經(jīng)營(yíng), 什么都干。而是僅干兩件事, 一是專業(yè)從事酒店裝修改造; 二是專業(yè)從事酒店經(jīng)營(yíng)管理。兩者緊密圍繞酒店這個(gè)核心功能, 從建到管, 培養(yǎng)出一大批懂酒店實(shí)用功能的裝修改造設(shè)計(jì)施工專家, 同時(shí)也培養(yǎng)出了一大批懂酒店工程的酒店管理層。使建酒店與管酒店密切協(xié)調(diào)統(tǒng)一。經(jīng)過十幾年的艱苦創(chuàng)業(yè)和人才積淀, 最終形成具有綜合實(shí)力、國(guó)內(nèi)罕見的大型酒店產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。先說他們自營(yíng)的六家酒店, 集團(tuán)購(gòu)買或租賃的爛尾樓, 自行進(jìn)行土建、機(jī)電、裝飾裝修各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工, 工廠生產(chǎn)配套裝飾裝修木制產(chǎn)成品, 自行經(jīng)營(yíng)管理。每家生意都異常火爆。水餃不論斤也不論盤, 一個(gè)賣八塊, 巴西烤肉人滿為患, 客人就餐像到醫(yī)院看病一樣, 要吃飯先排隊(duì)拿號(hào), 等候翻臺(tái)。舜和商務(wù)酒店由該集團(tuán)購(gòu)買樓體產(chǎn)權(quán), 從設(shè)計(jì)到施工都由集團(tuán)自行完成, 改造后大獲成功。左鄰右舍四、五星酒店林立, 四星級(jí)酒店房?jī)r(jià)只賣260 元, 但他們通過人性化的新穎設(shè)計(jì)、精良細(xì)致的工廠化裝修、將客人當(dāng)親人的營(yíng)銷理念, 平均房?jī)r(jià)高達(dá) 380 元, 開房率95%以上。再說這個(gè)集團(tuán)的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)。在香港這個(gè)全國(guó)乃至東南亞國(guó)家的設(shè)計(jì)之都設(shè)立了福思特( 香港) 星級(jí)酒店設(shè)計(jì)院, 聘請(qǐng)了大批有資深閱歷和輝煌設(shè)計(jì)業(yè)績(jī)的高星級(jí)酒店專業(yè)設(shè)計(jì)精英, 從天津、北京、河南、河北到江西、珠海、廣西、廣東, 高星級(jí)酒店設(shè)計(jì)成功作品遍及全國(guó)。因設(shè)計(jì)任務(wù)應(yīng)接不暇, 每設(shè)計(jì)一個(gè)酒店必讓其贏利的精品理念, 使設(shè)計(jì)大師們不敢過多承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù), 因此許多老總們不得不托關(guān)系、找路子, 帶著貴重禮品上門拜訪, 洽談設(shè)計(jì)。 其設(shè)計(jì)的特點(diǎn)第一是實(shí)用。一切圍繞酒店?duì)I銷搞設(shè)計(jì), 使設(shè)計(jì)成為實(shí)現(xiàn)酒店?duì)I銷戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù)支撐點(diǎn), 體現(xiàn)花錢改造是為了營(yíng)運(yùn)賺錢的新理念, 同時(shí)怎樣省錢就怎樣設(shè)計(jì), 通過設(shè)計(jì)選材大幅降低改造工程費(fèi)用, 花四星級(jí)的錢做五星級(jí)的酒店, 通過現(xiàn)代高科技手段, 采用新設(shè)備、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品, 大量節(jié)能降耗, 降低每日運(yùn)營(yíng)費(fèi)。第二是設(shè)計(jì)文化品位高。從酒店整體文化定位到內(nèi)外裝飾的設(shè)計(jì)語(yǔ)言, 每個(gè)區(qū)域細(xì)節(jié)都會(huì)營(yíng)造出與眾不同的文化氛圍, 像看不見又客觀存在的磁場(chǎng)一樣, 緊緊抓住客人的心靈需求, 所以, 這種獨(dú)特設(shè)計(jì)餐飲必然火、客房必然滿。第三是設(shè)計(jì)能力全面、系統(tǒng)。該酒店設(shè)計(jì)院根據(jù)改造不同于新建的特點(diǎn), 專門設(shè)置了酒店改造客源分析部、功能布局部、樓層分區(qū)部、園林景觀部、外立面設(shè)計(jì)部、室外燈光及樓體廣告牌匾設(shè)計(jì)部、室內(nèi)裝修整體設(shè)計(jì)部、家具飾品設(shè)計(jì)選材部、土建結(jié)構(gòu)改造部、給排水及鍋爐改造設(shè)計(jì)部、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)部、強(qiáng)弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)部、酒店設(shè)備用品集中采供部等部門, 各部門專業(yè)分工、又密切協(xié)調(diào)、圍繞每個(gè)改造項(xiàng)目統(tǒng)一指揮管理, 有效解決了過去十幾個(gè)設(shè)計(jì)單位矛盾重重、相互脫節(jié)、責(zé)任不清、業(yè)主遭殃的酒店改造設(shè)計(jì)難題。 福思特!的改造施工能力也與眾不同。一是工廠化裝修淘汰了民工現(xiàn)場(chǎng)手工施工的落后工藝, 用6800 萬(wàn)元的進(jìn)口流水線生產(chǎn)成已噴漆產(chǎn)成品, 現(xiàn)場(chǎng)直接安裝。將大堂總臺(tái)、墻面造型、門窗套與裝飾工藝門、踢腳線、護(hù)角線、壁柜、酒吧、隔斷、博古架、固定家具等全部實(shí)現(xiàn)工廠化裝修, 工期短、壽命長(zhǎng), 品質(zhì)高、價(jià)格低, 無(wú)噪音、垃圾、污染, 真正做到綠色環(huán)保, 竣工當(dāng)日即可營(yíng)業(yè)。二是具有建設(shè)部壹級(jí)施工資質(zhì)、公安部防火門甲級(jí)生產(chǎn)資質(zhì)、 14001!質(zhì)量環(huán)保及 9000! 國(guó)際認(rèn)證早已通過, 是高科技、嚴(yán)管理的大型正規(guī)裝飾公司, 2000 多名專業(yè)技術(shù)施工人員, 有效保證了設(shè)計(jì)效果得以真正實(shí)現(xiàn)。如果能與這樣的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作, 設(shè)法讓該集團(tuán)再投入巨額改造資金, 上述三大難題不就迎刃而解了嗎! 經(jīng)過雙方洽談, 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)深知這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的巨大難度與投資風(fēng)險(xiǎn), 但解決下崗職工生活保障的社會(huì)責(zé)任感和 藝高人膽大!的綜合實(shí)力, 使集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)痛下決心, 這個(gè)忙一定要幫, 這個(gè)項(xiàng)目一定要上! 于是達(dá)成了雙方合作經(jīng)營(yíng)的聯(lián)合協(xié)議: 工廠出廠房, 出部分下崗職工, 集團(tuán)出全部改造資金, 并負(fù)責(zé)包括裝飾裝修在內(nèi)的各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、改造施工和改造后的日常經(jīng)營(yíng)管理。一場(chǎng)緊張而有序的改造大會(huì)戰(zhàn)逐漸拉開序幕, 一個(gè)個(gè)難以逾越的障礙困難正等待著他們?nèi)タ朔? 改造能否成功? 具體如何實(shí)施?

    二、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)的職責(zé)

    地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)崗位職責(zé)

    1、負(fù)責(zé)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的技術(shù)指導(dǎo)工作;

    2、負(fù)責(zé)公司開發(fā)產(chǎn)品總體效果的控制;

    3、組織落實(shí)規(guī)劃建筑、室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)方案及施工圖;

    4、負(fù)責(zé)組織審查建筑專業(yè)的圖紙并提出解決技術(shù)問題的方案;

    3、負(fù)責(zé)落實(shí)完成建筑、室外景觀、室內(nèi)裝修的方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì);

    4、負(fù)責(zé)組織建筑發(fā)展動(dòng)態(tài)的調(diào)研,參與室外景觀的方案論證;

    5、負(fù)責(zé)工程建設(shè)過程中的建筑問題的解決方案及技術(shù)文件審核;

    6、負(fù)責(zé)支持工程部門現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理;

    7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他各項(xiàng)工作。

    三、樓頂廣告牌制作規(guī)范,如何找到答案。

    市戶外廣告標(biāo)志設(shè)置張掛管理辦法

    第一條 為加強(qiáng)城市市容管理,創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、有序的城市環(huán)境,根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

    第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)戶外廣告、標(biāo)志的設(shè)置、張掛。

    第三條 本辦法所稱戶外廣告、標(biāo)志,是指設(shè)置、張掛在公共場(chǎng)地、建(構(gòu))筑物及其他設(shè)施上的商業(yè)宣傳和公益宣傳標(biāo)牌、招貼及其他媒介物等。

    第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)戶外廣告、標(biāo)志設(shè)置、張掛的管理工作,具體監(jiān)督管理工作委托其所屬的城管監(jiān)察機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

    公安、工商、規(guī)劃等部門,應(yīng)當(dāng)按各自職責(zé),配合市城市建設(shè)行政主管部門,共同做好戶外廣告、標(biāo)志設(shè)置、張掛的管理工作。

    第五條 戶外廣告、標(biāo)志的設(shè)置、張掛應(yīng)當(dāng)遵循整潔美觀、牢固安全、設(shè)計(jì)規(guī)格、色彩造型及懸掛方式與周圍環(huán)境和建(構(gòu))筑物外觀造型相協(xié)調(diào)的原則,符合城市美化要求,并遵守下列規(guī)定:

    (一)未經(jīng)批準(zhǔn)不得在人行道上設(shè)置戶外廣告、標(biāo)志;經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置在人行道上的單立柱式廣告牌高度不得低于2.5米;

    (二)設(shè)置、張掛在主要街道的戶外廣告、標(biāo)志,應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃,嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),符合城市容貌要求;

    (三)在主要街道兩側(cè)新建大型建筑物上設(shè)置大型戶外廣告、標(biāo)志的,應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì);

    (四)設(shè)置在繁華地段及車站、廣場(chǎng)等重要公共場(chǎng)所的廣告、標(biāo)志,必須以高質(zhì)量的霓虹燈等為載體;

    (五)商業(yè)櫥窗廣告設(shè)置應(yīng)當(dāng)與店面比例協(xié)調(diào),制作規(guī)范,保持整潔美觀;

    (六)廣告、標(biāo)志的設(shè)置、張掛不得影響視線、阻礙交通;不得影響公共設(shè)施的正常使用;不得破壞樹木和園林綠地;不得影響市容觀瞻;

    (七)沿街門頭招牌標(biāo)志,提倡一店一匾,實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),保證整體協(xié)調(diào)。一門多店的,應(yīng)選用一塊牌匾多個(gè)名稱的門頭招牌;

    (八)不得在市區(qū)主要道路兩側(cè)的巷口設(shè)置、張掛招牌。

    第六條 新建住宅小區(qū)及公共場(chǎng)所,由建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門、單位統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)置一定數(shù)量的公益性和經(jīng)營(yíng)性廣告欄。

    戶外廣告一律在統(tǒng)一設(shè)置的公益性和經(jīng)營(yíng)性廣告欄內(nèi)張貼。

    第七條 戶外廣告、標(biāo)志用字必須規(guī)范,禁止使用繁體字。旅游景區(qū)和涉外單位應(yīng)當(dāng)使用中外兩種文字,中文在上(豎式燈箱牌匾在右),外文在下(豎式燈箱牌匾在左),中文字體大于外文字體。

    第八條 設(shè)置、張掛戶外廣告、標(biāo)志的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)持審批表、效果圖及相關(guān)資料到市建設(shè)行政主管部門審批。設(shè)置樓(墻)體廣告、樓頂廣告的,還應(yīng)當(dāng)提交建筑設(shè)計(jì)部門出具的樓體承載設(shè)計(jì)可行性報(bào)告。

    設(shè)置、張掛戶外廣告需占用場(chǎng)地的,設(shè)置、張掛單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。

    第九條 戶外廣告牌設(shè)置完工后,由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)單位對(duì)廣告牌進(jìn)行安全性能檢測(cè),符合安全標(biāo)準(zhǔn)的方能投入使用。

    第十條 對(duì)已設(shè)置的戶外廣告、樓(墻)體廣告、樓頂廣告和標(biāo)志,設(shè)置、承制單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行安全檢查、維修、更新。對(duì)存在安全隱患的以及陳舊、銹蝕、破損和與建(構(gòu))筑物容貌不協(xié)調(diào)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)拆除或整修。

    第十一條 除重大節(jié)日、慶典活動(dòng)等情況外,禁止懸掛過街條幅。禁止在各種燈桿、電線桿、標(biāo)志桿、護(hù)欄以及樹木上懸掛條幅。

    嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人在墻壁、電線桿、雕塑、文物古跡等設(shè)施和樹木上涂寫、刻畫、張貼各種廣告宣傳品。

    第十二條 對(duì)非法亂貼、亂寫戶外廣告的,由市城管監(jiān)察機(jī)構(gòu)責(zé)令清除,對(duì)不及時(shí)清除的,由市城管監(jiān)察機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織清除,清除發(fā)生的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。

    第十三條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的單位和個(gè)人,由建設(shè)行政主管部門或有關(guān)部門依法予以處罰。

    四、誰(shuí)能告訴我有關(guān)房地產(chǎn)策劃方面的知識(shí)?越詳細(xì)越好!!!謝謝

    可以登陸策劃網(wǎng)站多學(xué)習(xí)一下

    www.wetol.com/

    www.zf636.com/

    www.showso.cn/

    www.bbbest.com/

    可以參考一下

    某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

    一、 概述

    1、優(yōu)勢(shì)

    a、地理位置優(yōu)越,交通便利;

    b、區(qū)域市場(chǎng)成熟,知名度高;

    c、整體規(guī)劃出色,品質(zhì)較高;

    d、開發(fā) 商實(shí)力雄厚,目標(biāo)明確。

    2、機(jī)會(huì)

    a、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善,向陽(yáng)路北延工程;

    b、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富,京海世貿(mào)廣場(chǎng)開盤;

    c、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將逐漸減少;

    3、威脅

    康泰大廈、GOGO購(gòu)物廣場(chǎng)、京海世貿(mào)廣場(chǎng)正處于強(qiáng)銷期,勢(shì)必瘋狂爭(zhēng)奪客戶資源。

    二、市場(chǎng)定位

    要點(diǎn)闡述

    在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”?!岸ㄎ弧钡哪康模褪且浞置鞔_在市場(chǎng)中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”,鮮明地區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品?!岸ㄎ弧本褪且o那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。

    產(chǎn)品定位

    1、本案是高開區(qū)CBD“最高品質(zhì)”的項(xiàng)目。

    2、本案導(dǎo)入“生態(tài)辦公”的概念。

    這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系,建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核,以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式?!吧鷳B(tài)辦公”的概念非常豐富,詮釋的空間很大,而且比較新穎,市場(chǎng)差異性明顯。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù),提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號(hào),將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí),發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn),而且通過服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)?!吧鷳B(tài)智力辦公區(qū)”的概念,可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持,同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素,如“智能化”設(shè)計(jì),豐富高檔的“商業(yè)化”配套等,全方位塑造高品質(zhì)形象。

    客戶定位

    通過調(diào)查與分析研究,本案目標(biāo)客戶有如下特征:

    1、企業(yè)狀況:本地注冊(cè)資金在20萬(wàn)元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。

    2、購(gòu)買動(dòng)機(jī):首次置業(yè)自用為主,改善辦公條件提高自身形象;二次置業(yè)投資,希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào)。

    3、心理特征:有進(jìn)取與自我奮斗的價(jià)值觀,生活高節(jié)奏,追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足,認(rèn)同文化附加值,渴望在忙碌工作后享受生活,具有感性消費(fèi)心理,理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。

    4、地域分布:以市區(qū)為主要中心,外圍輻射保定各市縣。

    就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品,只有他們需要這樣的產(chǎn)品,而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們,只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要,他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。

    三、 本案包裝策劃

    在保定房地產(chǎn)市場(chǎng),項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量,正逐步由“炒作時(shí)代”向“產(chǎn)品時(shí)代”過渡。在本案地區(qū),本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品質(zhì)量當(dāng)屬上乘,但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項(xiàng)目的推盤手法。項(xiàng)目形象包裝是拋開質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素,只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場(chǎng)。

    包裝

    產(chǎn)品 市場(chǎng)(客戶) 購(gòu)買

    推廣 (使之感興趣)

    詢問 訪問 認(rèn)可

    1、本案案名設(shè)計(jì)

    案名設(shè)計(jì)相當(dāng)重要,它反映了一個(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)品的或文化的精髓,是高度提煉之后告知市場(chǎng)的產(chǎn)物。一般是具有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是能反映產(chǎn)品的差異性;二是能反映項(xiàng)目未來(lái)的生活品質(zhì);三是通俗易懂,朗朗上口。

    2、銷售場(chǎng)所包裝策劃

    售樓處是銷售活動(dòng)的中心。未來(lái)銷售的談判、簽約等一系列活動(dòng)都集中在此處完成。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,越來(lái)越多的開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到售樓處的重要:人性化的現(xiàn)場(chǎng)布置設(shè)計(jì)影響著消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的信心,同時(shí)促成銷售成交。這里的人性化設(shè)計(jì)與普通產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同:一是指對(duì)消費(fèi)者服務(wù)上的人性化安排。主要是指功能性安排,如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務(wù),合理的人性化設(shè)計(jì)會(huì)有效地促進(jìn)客戶愉快順利地完成交易活動(dòng)。 售樓處除了服務(wù)功能的人性化設(shè)計(jì)之外,還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作,不再將售樓處作為一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的辦公場(chǎng)所來(lái)安排,好的售樓處設(shè)計(jì)會(huì)放松客戶心情,增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的信任度,增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感,以及強(qiáng)化客戶未來(lái)辦公環(huán)境的提高。

    功能區(qū)進(jìn)行路線次序排列:

    沙盤陳列區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū) 律師或公積金辦理區(qū)

    休息室 銀行按揭區(qū)

    四、 差異性策劃思路

    根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群定位,經(jīng)慎重推敲,隨同銷售周期安排,制定了全程策劃的節(jié)奏安排,以求有效快速地消化本案,將獨(dú)特的USP安排到各個(gè)環(huán)節(jié)中,由若干個(gè)策劃個(gè)案整合為全程方案。

    通過前面的論述,我們發(fā)現(xiàn)本案的市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分,并已選擇了目標(biāo)市場(chǎng)。下一步我們應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效的策略實(shí)施,整個(gè)過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。

    1、 產(chǎn)品預(yù)熱期

    為求迅速地進(jìn)行市場(chǎng)告知,為本案積累有效客戶,喚醒潛在客戶,應(yīng)最大化地向市場(chǎng)告知本案的信息。建議舉辦產(chǎn)品推介會(huì),集聚河北省主流媒體(河北日?qǐng)?bào)、河北工人報(bào)、河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、燕趙都市報(bào)、保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)、蓮池周刊、河北電視臺(tái)、保定電視臺(tái)等),全方位的宣傳推廣在1-2周內(nèi)全在爆發(fā)出來(lái)。過程安排:將以上各媒體代表全部安排至一家賓館(如國(guó)際俱樂部),負(fù)責(zé)他們?nèi)康男蓍e娛樂,傍晚在會(huì)議大廳舉行產(chǎn)品推介會(huì),每人一份產(chǎn)品說明書,并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行POP講解,當(dāng)然各位媒體需每人一個(gè)紅包。

    配合安排:在推介會(huì)之后的1-2周內(nèi),通過全新有力的廣告發(fā)布在各個(gè)媒體,使本案影響井噴狀的傳播開來(lái)。以達(dá)到最大化的市場(chǎng)告知預(yù)熱。

    2、 產(chǎn)品開盤期及強(qiáng)銷期

    通過前期的預(yù)熱,本案已積累了部分客戶,且已有一定市場(chǎng)認(rèn)知。此時(shí),我們趁熱打鐵,進(jìn)入產(chǎn)品的開盤期。

    “好的開始是成功的一半”,此時(shí)我們不給市場(chǎng)以任何喘息之機(jī),緊鑼密鼓地開盤,依舊通過公關(guān)活動(dòng)與媒體推廣為主。在保定制造一個(gè)又一個(gè)的新聞點(diǎn),讓保定百姓應(yīng)接不暇。

    形式:

    (1)新聞發(fā)布會(huì)(通過之前的媒體關(guān)系,再一次轟炸全市)

    (2)與中冀、軒宇等汽車公司合作,進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場(chǎng)公關(guān)。

    過程安排:

    (1) 新聞發(fā)布會(huì):邀請(qǐng)政府官員、設(shè)計(jì)大師,進(jìn)行產(chǎn)品宣傳,開發(fā)商進(jìn)行大會(huì)講話,同時(shí)制作本地塊及本項(xiàng)目介紹VCD發(fā)放各位嘉賓,之后進(jìn)行交流酒會(huì),安排文藝演出,并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu),同時(shí)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng),當(dāng)日開盤。

    (2) 新樓新車閃亮登場(chǎng):時(shí)間為開盤后一周,選擇適合本案目標(biāo)群的汽車新品一同亮相共同展示,通過此活動(dòng),再一次全方位的掃描本案適合客戶。

    3、 產(chǎn)品持續(xù)期

    策略安排:制作客戶通訊進(jìn)行市場(chǎng)再控掘和資源二次開發(fā),定期發(fā)放,加大密度,以完善的服務(wù)體系打動(dòng)客戶,讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員,制造集約效應(yīng)。

    配合策略:期間安排一些獨(dú)特的USP銷售策略,如“1+1”行動(dòng),即已購(gòu)房客戶再帶一名客戶購(gòu)買,享受XX優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng)。廣告跟蹤發(fā)布會(huì),在人們心中營(yíng)造一種“買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活”的感覺。

    4、 產(chǎn)品掃尾期:

    策略安排:(1)客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)。

    (2)配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)。

    方案說明:(1)“客戶答謝會(huì)” 答謝不是目的,目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。

    (2)“認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)” 是為了配合入住,解決未來(lái)物業(yè)的難題,樹立開發(fā)商形象,為下一期項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

    以上方案,公關(guān)活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè),讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動(dòng)”的想法,與眾不同的推廣策略必然帶來(lái)項(xiàng)目的巨大成功。

    五、 銷售方案

    1、本案銷售方式

    本案進(jìn)入實(shí)質(zhì)銷售階段,自然要明確銷售目標(biāo),制訂銷售計(jì)劃,組建銷售團(tuán)隊(duì),培訓(xùn)銷售人員。在計(jì)劃的銷售周期中,對(duì)銷售體實(shí)施有效的管理,隨時(shí)監(jiān)控銷售的過程,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并重新調(diào)整銷售計(jì)劃,最終完成既定的銷售任務(wù)。

    2、本案銷售策略

    項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售模式

    本案屬市區(qū)項(xiàng)目,所處位置交通便利,周邊樓案眾多,客戶流量豐富,可以采用現(xiàn)場(chǎng)售樓處的銷售模式,不必考慮在其它地點(diǎn)設(shè)置第二售樓處?,F(xiàn)場(chǎng)銷售,便于客戶直觀了解項(xiàng)目位置、項(xiàng)目進(jìn)展、施工情況和工程進(jìn)度,便于集中投放戶外類廣告進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳,同時(shí)也便于銷售人員現(xiàn)場(chǎng)銷講、引導(dǎo)客戶參觀考察。現(xiàn)場(chǎng)銷售模式,在確定售樓處選址后,還要做一系列的形象展示,主要分為戶內(nèi)和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計(jì)、廣告牌,還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導(dǎo)性展示物,同時(shí)施工工地現(xiàn)場(chǎng)也要做形象包裝,如工程圍板、樓體廣告等,共同營(yíng)造良好的銷售氛圍,體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和形象。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細(xì)節(jié)表現(xiàn)。接待大廳是客戶來(lái)訪的第一個(gè)區(qū)域,集展示和洽談功能為一體,是售樓處重要的組成部分。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合目標(biāo)客戶群的身份和習(xí)慣,應(yīng)在豪華中不失人性化細(xì)節(jié),在實(shí)用中不失獨(dú)到的品位風(fēng)格,大型沙盤模型、展板、資料臺(tái)、舒適的沙發(fā)、便于交流的會(huì)談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂,都是接待大廳必備的設(shè)施,整體環(huán)境氛圍的親和力,將使客戶感到親切、舒適、溫馨,心情放松而舒暢,將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度,有利于洽談溝通和促進(jìn)成交。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域,主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔,避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力,同時(shí)應(yīng)避免過于奢華和舒適,盡量控制和縮短談判的時(shí)間,整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅,給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項(xiàng)程序集中辦公,一站式服務(wù),減少客戶流動(dòng),高效率地為客戶提供全面服務(wù)。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域,僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用,通常謝絕客戶參觀,所以簡(jiǎn)單實(shí)用、能滿足辦公需要即可。

    銷售價(jià)格策略

    1、價(jià)格走勢(shì)

    價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位,不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān),也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。

    設(shè)計(jì)的項(xiàng)目包裝策劃方案,一直強(qiáng)調(diào)高品質(zhì),實(shí)際就是提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。我們的主體思路就是將本案直接包裝成 元的高檔樓盤,而實(shí)際銷售價(jià)位鎖定在 元左右,讓客戶產(chǎn)生心理上的價(jià)位順差,覺得物超所值。這樣,我們就能夠跳開高價(jià)陷阱,消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。

    由于本案產(chǎn)品與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——“康泰大廈”過于相同,高價(jià)銷售策略具有不可避免的難度,任何一個(gè)項(xiàng)目的開盤價(jià)一旦確定就將很難下調(diào),激烈的價(jià)格大戰(zhàn)是任何一個(gè)開發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。所以,我們選擇了極具差異化的項(xiàng)目定位理念,力求壓過對(duì)手,攻其不備。但我們不會(huì)打無(wú)準(zhǔn)備之仗,也不會(huì)走機(jī)會(huì)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打,盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng),爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢,迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化,最終取得我們預(yù)期的勝利。所以,我們建議本案整體價(jià)格走勢(shì)為低開高走,低價(jià)入市,試探市場(chǎng)后,伺機(jī)逐步上揚(yáng),最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。

    具體價(jià)位走勢(shì)為:

    A座、B座: 元入市 元持續(xù) 元尾盤

    C座、D座: 元入市 元持續(xù) 元尾盤

    房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,俗話說:“賣得貴不如賣得快?!痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)中,時(shí)間就是利潤(rùn)。當(dāng)然,我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

    2、價(jià)格體系

    根據(jù)本案建筑形式,可設(shè)計(jì)差價(jià)價(jià)格體系。價(jià)差擬定在每平米30元左右,隨著具體樓座位置和景觀差別,以及銷售當(dāng)中遇到的具體問題,還可以上下浮動(dòng)10-20元。

    樓層價(jià)差方面,由于本案建筑總高度僅為16層,不同于高層樓,所以樓層價(jià)差不宜過細(xì),可以采用分段樓層價(jià)差的方式進(jìn)行做價(jià),根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價(jià)格。

    高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況,是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。此種樓層分段方法,可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢(shì)合理提升整體價(jià)格。樓層價(jià)差隨著樓層的上升不斷上升,根據(jù)不同階段,樓層價(jià)差擬定為每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨(dú)處理。A、B座首層為底商,價(jià)格另行制訂。C、D座雖然景觀最好,但由于沒有臨街,也有相對(duì)不利的因素,所以價(jià)格可以適當(dāng)回落。

    銷售手段:利用 “封頂”等工程進(jìn)度主題,充分利用準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì),配合“明升暗降”的價(jià)格策略。加強(qiáng)客戶“一帶一”的銷售方式??紤]可利用的項(xiàng)目資源進(jìn)行“捆綁式”銷售,在“精裝修”方面做文章,提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

    工程進(jìn)度:封頂,外裝,準(zhǔn)現(xiàn)房。

    銷售管理策略:銷售管理應(yīng)本著“分工明確、各負(fù)其責(zé)”的原則,首先將管理工作的職能劃分清楚,設(shè)立相關(guān)的部門,確定相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人,明確各工作平臺(tái)的相互接口,使整個(gè)銷售管理體系完整合理,管理執(zhí)行過程中,各部門職責(zé)明確,銜接配合井然有序,共同完成既定的計(jì)劃目標(biāo)和任務(wù)。管理監(jiān)督職能也十分重要,最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),隨時(shí)監(jiān)控銷售和管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。

    3、本案USP銷售專案

    通過對(duì)保定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況的關(guān)注與分析,發(fā)現(xiàn)在營(yíng)銷手段上的變化千變?nèi)f化。因此如要樹立本案在高開區(qū)“最高品質(zhì)”的產(chǎn)品形象和有效達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的,就必須在營(yíng)銷用法上與眾不同。

    積極加大公關(guān)活動(dòng)的份量,不斷在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)制造新聞點(diǎn),變被動(dòng)的廣告為大眾主動(dòng)接受的新聞點(diǎn),區(qū)別與其它項(xiàng)目,樹立本案差異性,同時(shí)在銷售手法也要有一定的差異性,也就是本案獨(dú)特的USP銷售策略。綜合考慮本案的產(chǎn)品,人群、市場(chǎng),我們專門為本案設(shè)計(jì)了適合本案的“1+1”策略, 萬(wàn)房款對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說不是一個(gè)太大的問題,但同時(shí)也不是一個(gè)可能忽略的問題,通過對(duì)本案區(qū)域中堅(jiān)層的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)此房款對(duì)于他們來(lái)講正在一個(gè)臨界點(diǎn)左右盤越。如果購(gòu)房之后再考慮裝修、購(gòu)車,這時(shí)他們會(huì)明顯具有一定壓力,而這些恰恰又是他們必須考慮的?!?+1+1”方案有效地解決了以上矛盾,此方案的內(nèi)容就是:將裝修款與購(gòu)車款一同納入房款之中,一次性向銀行借貸,以減輕這三項(xiàng)累積帶來(lái)的壓力。.雖然每月還款可能會(huì)多交幾百元,但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有,而在月供上只要多交一千余元即可。通過對(duì)中堅(jiān)層客戶答詢可知,交得起三千多元月供的客戶,交四千多元月供的壓力并不會(huì)太大,而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小,“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢(shì)明顯。更易打動(dòng)消費(fèi)者。

    六、 推廣思路

    1、 宣傳推廣策略

    本案CI系統(tǒng)全面建立

    本案作為全新樓盤上市銷售,項(xiàng)目CI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用,是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。CI系統(tǒng),即企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)(Corporate Identity System)的簡(jiǎn)稱。它包括三大部分,即:理念識(shí)別系統(tǒng)(MIS)行為識(shí)別系統(tǒng)(BIS)視覺識(shí)別系統(tǒng)(VIS)標(biāo)準(zhǔn)的CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛,但對(duì)于房地產(chǎn)的樓盤項(xiàng)目而言,可以把握其精髓,擇其所需而應(yīng)用。其中視覺識(shí)別系統(tǒng)(VIS)是設(shè)計(jì)重點(diǎn),配合理念識(shí)別系統(tǒng)(MIS)的基礎(chǔ)部分,就構(gòu)成了簡(jiǎn)化版的CI系統(tǒng)。

    視覺識(shí)別系統(tǒng)(VIS)主要包括:

    基本要素部分:

    a、標(biāo)志(LOGO)

    b、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合

    c、象征圖形、輔助圖形與吉祥物

    d、標(biāo)本要素組合規(guī)范

    應(yīng)用要素部分:

    a、辦公用品系列

    b、包裝設(shè)計(jì)系統(tǒng)

    c、服飾識(shí)別系統(tǒng)

    d、環(huán)境識(shí)別規(guī)范

    e、廣告應(yīng)用設(shè)計(jì)

    本案設(shè)計(jì)并全面應(yīng)用CI系統(tǒng),不僅有利于宣傳推廣,還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象,廣泛得到目標(biāo)客戶群的認(rèn)同,為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。

    2、 公關(guān)活動(dòng)的深入展開

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做,暫時(shí)還離不開“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注,吸引目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)生興趣,進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購(gòu)買行為。宣傳炒作的主手段就是開展各類公關(guān)活動(dòng),制造新聞熱點(diǎn),提高在媒體上的曝光頻率,最終引起社會(huì)廣泛關(guān)注。本案的宣傳推廣策略的重點(diǎn)之一,就是大量策劃、組織并實(shí)施各種公關(guān)活動(dòng),進(jìn)行市場(chǎng)炒作,以此達(dá)到全面促進(jìn)銷售的目的。

    媒體炒作

    1)省內(nèi)及保定市主流媒體:

    河北日?qǐng)?bào)、河北工人報(bào)、河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、燕趙都市報(bào)、保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)、蓮池周刊、家庭周末報(bào)、城市資訊、河北電視臺(tái)、保定電視臺(tái)

    2) 投放內(nèi)容(軟文提綱):

    a、 寫字樓的人文傾向

    b、世紀(jì)大廈創(chuàng)新打造“智力型企業(yè)專屬辦公平臺(tái)”

    c、 保定市CBD規(guī)劃已初具規(guī)模

    d、現(xiàn)代化都市的領(lǐng)跑者-保定市CBD現(xiàn)狀

    e、 世紀(jì)大廈-保定市CBD區(qū)域的核心力作

    f、 總部基地-中小企業(yè)機(jī)構(gòu)置業(yè)首選

    g、 世紀(jì)大廈-為成長(zhǎng)后的中小企業(yè)再發(fā)展量身定做

    h、 世紀(jì)大廈-傲視同行的全功能生態(tài)寫字樓

    i、 世紀(jì)大廈-近現(xiàn)房發(fā)售的“3E+5A”級(jí)高端商務(wù)樓

    j、 世紀(jì)大廈-財(cái)富加速器,商務(wù)制高點(diǎn)

    k、世紀(jì)大廈-內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期創(chuàng)造銷售奇跡

    中小型企業(yè)發(fā)展年會(huì)

    1)目標(biāo):讓高開區(qū)CBD區(qū)域概念深入人心,讓人們知道世紀(jì)大廈就是高開區(qū)CBD區(qū)域的象征,是企業(yè)向國(guó)內(nèi)國(guó)際發(fā)展的平臺(tái)

    2)時(shí)間:2004年10月

    3)地點(diǎn):國(guó)際俱樂部

    4)主辦單位:保定市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局、保定市發(fā)展改革委員會(huì)、保定市建設(shè)局、保定市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局、保定市高開區(qū)管委會(huì)、保定市中小企業(yè)協(xié)會(huì)、保定晚報(bào)社

    5)協(xié)辦:保定市乾坤房地產(chǎn)公司

    6)議程:專家學(xué)者談高開區(qū)商務(wù)對(duì)保定現(xiàn)代化都市建設(shè)的意義

    中小型企業(yè)發(fā)展的思路

    高開區(qū)規(guī)劃對(duì)商務(wù)樓盤的看重

    世紀(jì)大廈的設(shè)計(jì)理念及對(duì)中小型企業(yè)發(fā)展的意義

    媒體記者提問

    7)媒體報(bào)道:省內(nèi)及保定市各主流媒體

    戶外媒體的投放

    塔牌、彩虹橋、候車亭、樓體廣告等

    DM??蓖?、報(bào)紙夾帶等

    3、 全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做,暫時(shí)還離不開廣告,而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計(jì)廣告。優(yōu)秀的廣告設(shè)計(jì),會(huì)使項(xiàng)目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報(bào)。根據(jù)我們操盤的經(jīng)驗(yàn),一版報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì)水準(zhǔn),會(huì)直接影響廣告的有效回饋量,在銷售熱線的來(lái)電量統(tǒng)計(jì)上,其差別甚至可能是一倍或兩倍?;叵肽切┦袌?chǎng)中的成功樓盤,哪一個(gè)不會(huì)讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語(yǔ)?聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品?本案的廣告設(shè)計(jì)必須要新穎獨(dú)特,要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出,吸引住目標(biāo)客戶群的眼球,為實(shí)際銷售捕捉來(lái)源源不斷的客戶。

    廣告設(shè)計(jì)的高水準(zhǔn)要求,使我們不能吝嗇設(shè)計(jì)費(fèi)用。我們需要尋求設(shè)計(jì)水準(zhǔn)較高的設(shè)計(jì)師,讓他們深入了解本案,在我們的整體營(yíng)銷策劃思路指導(dǎo)下,發(fā)揮出他們的創(chuàng)作天分。在保持廣告獨(dú)特表現(xiàn)風(fēng)格與出眾品位格調(diào)的同時(shí),還要把策劃的核心思想、項(xiàng)目賣點(diǎn)、銷售主題與廣告創(chuàng)意的靈感巧妙融合,設(shè)計(jì)出精品、極品廣告,廣告設(shè)計(jì)高品質(zhì)策略,會(huì)使本案的廣告形象與廣告效果保持較高水準(zhǔn),不僅直接促進(jìn)銷售,也是保持本案高品質(zhì)樓盤形象的重要保障。

    4、 廣告全方位整合

    本案進(jìn)入銷售期后,廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評(píng)價(jià)后,將被有效地整合利用。針對(duì)本案目標(biāo)客戶信息來(lái)源的特點(diǎn),常規(guī)主流媒體仍是主要選擇,如報(bào)紙、期刊、戶外、電視、廣播等;同時(shí)選擇以其它特殊媒體作為輔助配合,如網(wǎng)絡(luò)、直投;以及利用相關(guān)俱樂部、社團(tuán)等的客戶資源。廣告宣傳的投放計(jì)劃將針對(duì)銷售期的需要做合理安排。費(fèi)用投入計(jì)劃和比例將在初期就有框架性的計(jì)劃,各項(xiàng)媒體分配、各個(gè)銷售階段、各項(xiàng)宣傳用品、以及各種活動(dòng)與展覽均有相應(yīng)預(yù)算額度,使宣傳推廣與費(fèi)用使用的計(jì)劃性、目的性和主動(dòng)性更明確,在保證宣傳推廣效果的同時(shí)盡可能提高回報(bào)率,避免被動(dòng)的、散亂的、盲目的宣傳方法。

    5、 媒體組合原則

    由于市場(chǎng)消費(fèi)者的來(lái)源一般較為復(fù)雜。單一媒體推廣不可能深入到未來(lái)本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。所以我們采用組合立體方式推介本案,組合原則采用先內(nèi)而外,先主后次的原則。

    a) 先內(nèi)而外

    保定地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過發(fā)展,已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群,也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。在這個(gè)圈子里有許多關(guān)注保定市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士,在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑(業(yè)內(nèi)人士沙龍、《保定建設(shè)》等)。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下,讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢(shì),往往更有說服力,比廣告更讓消費(fèi)者信服。在不知不覺中通過他們的嘴,他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)的偏好度。在此基礎(chǔ)上,在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場(chǎng)推廣。

    b) 先主后次

    為迅速打開市場(chǎng)缺口,聚集人氣,將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息,強(qiáng)勢(shì)推介,在前面的基礎(chǔ)上,照顧其它渠道的客戶,選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體。在費(fèi)用預(yù)算上,有主有次。明白我們需要面對(duì)的客戶主體,有主攻,有兼顧。

    c) 立體組合方式說明

    在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣,還包括各類公關(guān)活動(dòng),展會(huì)推介,網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計(jì)的活動(dòng)策劃思路。其它手段還有DM直接,客戶通訊等。

    6、推廣預(yù)算與應(yīng)用

    ①整體推廣費(fèi)用估算

    本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算,應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。

    根據(jù)目前我們對(duì)本案的了解,結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路,并參考其它項(xiàng)目的運(yùn)作模式,暫將本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算擬訂為總銷售額的1%-1.5%。

    ②推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排

    根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啟動(dòng)準(zhǔn)備預(yù)算;二是正常銷售周期中的推廣費(fèi)用安排。

    項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)開展前期,有大量的銷售道具等物件需提前準(zhǔn)備。其中有的銷售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目,如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。通過總預(yù)算的分配,本案前期的預(yù)算額我們定在25-30%左右。內(nèi)容:

    售樓處裝飾 墻面展板 頂棚鳥瞰圖,單體樓盤效果圖,廣告宣傳展板等

    沙盤 單體沙盤及規(guī)劃沙盤

    指導(dǎo)牌 門口及內(nèi)部指導(dǎo)指示牌

    門頭 售樓處門頭包裝,LOGO墻布置

    銷售道具 樓書 8000冊(cè)

    海報(bào) 5萬(wàn)張

    其它 名片、包裝等

    戶外引導(dǎo) 擎天柱或路牌

    工程圍板 戶外圍板 售樓處周圍戶外圍板

    引導(dǎo)路牌 指導(dǎo)指示牌

    部分媒體造勢(shì) 業(yè)內(nèi)媒體

    平面新聞造勢(shì)

    公關(guān)活動(dòng)

    VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)

    以上就是小編對(duì)于衢州樓體廣告景觀設(shè)計(jì)問題和相關(guān)問題的解答了,如有疑問,可撥打網(wǎng)站上的電話,或添加微信。


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