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房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷方案（房地產(chǎn)樓房營(yíng)銷方案）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-08 03:36:56 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1472 問(wèn)大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷方案的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全球各地，相關(guān)業(yè)務(wù)請(qǐng)撥打電話：175-8598-2043，或添加微信：1454722008

本文目錄:

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式
2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案
3、房產(chǎn)如何策劃銷售方案
4、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎樣做

房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷方案（房地產(chǎn)樓房營(yíng)銷方案）

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式

房地產(chǎn)營(yíng)銷方式匯總

房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。下面我為大家整理了關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷的方式，一起來(lái)看看吧：

房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷方案（房地產(chǎn)樓房營(yíng)銷方案）

1、植入式營(yíng)銷

(Product Placement Marketing)又稱植入式廣告(Product Placement)，是指將產(chǎn)品或品牌及其代表性的視覺(jué)符號(hào)甚至服務(wù)內(nèi)容策略性融入電影、電視劇或電視節(jié)目各種內(nèi)容之中，通過(guò)場(chǎng)景的再現(xiàn),讓觀眾在不知不覺(jué)中留下對(duì)產(chǎn)品及品牌印象，繼而達(dá)到營(yíng)銷產(chǎn)品的目的。

2、口碑營(yíng)銷

又稱作病毒營(yíng)銷，顧名思義就是通過(guò)口口相傳，像原子裂變一樣，一傳十，十傳百，達(dá)到傳播的效果;找到一個(gè)途徑，利用一眼看去似乎全然不搭界的路徑接近自己的載體，從而牢牢依附在載體身上，主要探討的是在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)產(chǎn)品和價(jià)格因素相對(duì)穩(wěn)定的情況下或在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何有效傳達(dá)產(chǎn)品的理念等信息，并使這種信息深入人心，達(dá)到最終銷售目的。

3、體驗(yàn)營(yíng)銷，

就是企業(yè)以滿足消費(fèi)者的體驗(yàn)需求為目標(biāo)，以服務(wù)產(chǎn)品為舞臺(tái)，以有形產(chǎn)品為載體，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)高質(zhì)量體驗(yàn)產(chǎn)品的一切活動(dòng)。隨著“體驗(yàn)”變成可以銷售的經(jīng)濟(jì)商品，“體驗(yàn)消費(fèi)”旋風(fēng)開(kāi)始席卷全球產(chǎn)業(yè)，繼“服務(wù)經(jīng)濟(jì)”之后，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”已大行其道。與傳統(tǒng)營(yíng)銷模式相比，體驗(yàn)營(yíng)銷具有著鮮明特點(diǎn)：

(1、) 參與性;

(2、) 互動(dòng)性;傳統(tǒng)：誘導(dǎo)、調(diào)控等手段操控消費(fèi)者，單向的被動(dòng)關(guān)系。體驗(yàn)營(yíng)銷，企業(yè)與消費(fèi)者通過(guò)信息和情感交流，達(dá)到行為的相互配合，形成良性的雙向互動(dòng)關(guān)系。 (3、) 情感性;傳統(tǒng)銷售：企業(yè)與消費(fèi)者是一種商品買賣關(guān)系，“一手交錢，一手交貨”“人一走，茶就涼”，根本談不上情感性;體驗(yàn)營(yíng)銷，十分重視對(duì)消費(fèi)者的情感投入，通過(guò)情感交流，增進(jìn)彼此情誼，滿足消費(fèi)者的情感需求;

(4、) 個(gè)性化;傳統(tǒng)營(yíng)銷：企業(yè)要滿足廣大消費(fèi)者的標(biāo)準(zhǔn)化需求，即基本生活需求，于是，向消費(fèi)者提供大量標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，沒(méi)有什么個(gè)性化可言。

4、淡市營(yíng)銷：

別人都降價(jià)，你再降價(jià)，惡性循環(huán)，該如何應(yīng)對(duì)：

(1、)周邊城市，郊縣多做宣傳;

(2、)一定競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品信息了解清楚，沒(méi)有十全十美的項(xiàng)目的，她肯定會(huì)有缺陷;

(3、)堅(jiān)定信心，放心那么好的房子，不會(huì)賣不出去的;

賣給誰(shuí) 怎么賣

1、市場(chǎng)/客戶群

我們常說(shuō)所謂的方案就是解決“賣什么”“賣給誰(shuí)”“怎么賣”三個(gè)問(wèn)題其實(shí)就一個(gè)問(wèn)題以市場(chǎng)為中心，尋找目標(biāo)客戶群;項(xiàng)目通過(guò)前期探底對(duì)自身的產(chǎn)品應(yīng)有一定的評(píng)估，產(chǎn)品本身和本區(qū)域的客戶需求是否吻合，不吻合的A、調(diào)整的自身產(chǎn)品(怎么調(diào)/調(diào)哪里/);B、能夠買自身產(chǎn)品的客戶不在本區(qū)域內(nèi)(廣告投放的側(cè)重點(diǎn)/多個(gè)銷售部的建立/購(gòu)房團(tuán)的自我創(chuàng)建。。。。);

2、分期推出價(jià)格調(diào)控(怎么賣)

A、分座或分期將項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行分類分時(shí)段推出，由易到難，開(kāi)好頭。高姿態(tài)推廣，產(chǎn)品好要告訴市場(chǎng)，找好“對(duì)誰(shuí)喊話”，各方面細(xì)節(jié)是關(guān)鍵，承諾要兌現(xiàn)，注重品牌;推出時(shí)拉低價(jià)格(不能一開(kāi)始就放價(jià)，蓄勢(shì)到一定程度)，造成心理落差，讓市場(chǎng)容易接受。

B、好地方就是要賣好產(chǎn)品，好產(chǎn)品就是要賣給有錢人;高端產(chǎn)品和普通產(chǎn)品相結(jié)合，“樓王”要出來(lái);樣板房/看房車/看房通道/入戶大堂/銷售部產(chǎn)品展示/參觀樣板房門檻設(shè)置等;

C、一般大項(xiàng)目都設(shè)有會(huì)所，充分利用會(huì)所做成的銷售部;要認(rèn)知銷售部的作用不僅僅是賣房，更是形象和對(duì)外的窗口，要設(shè)置成差異化，如進(jìn)入銷售部前的暗室設(shè)置，暗室內(nèi)的水晶燈光模型/高清背投的聲色3D宣傳推廣片的播放，先震懾一下客戶;銷售部?jī)?nèi)的細(xì)節(jié)如：精致的工程進(jìn)度表，產(chǎn)品說(shuō)明，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)主題的構(gòu)件等;

D、高端項(xiàng)目不是賣產(chǎn)品，是賣內(nèi)涵如：賣文化/賣健康/賣生活等，高端產(chǎn)品的推廣主題要像高端產(chǎn)品;在銷售部?jī)?nèi)以實(shí)物的形式展現(xiàn)給客戶;項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)辟一個(gè)景觀場(chǎng)所，不定期的舉行各類型的高端產(chǎn)品展示或推介會(huì)，如：某品牌的服飾/香水節(jié)等，提升項(xiàng)目的知名度;經(jīng)常性的類似活動(dòng)和各大百貨、品牌商互動(dòng)，市場(chǎng)自然而然的會(huì)認(rèn)知到產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，這時(shí)候推出適中的價(jià)格就會(huì)造成“物超所值”的購(gòu)買欲;

5、可感知營(yíng)銷：

就是企業(yè)在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中盡量讓顧客全面感受到關(guān)于產(chǎn)品功能、消費(fèi)者使用利益、品牌文化等所有細(xì)節(jié)。

6、服務(wù)營(yíng)銷：

是企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)滿足消費(fèi)者需求的前提下，為充分滿足消費(fèi)者需要在營(yíng)銷過(guò)程中所采取的一系列活動(dòng)。服務(wù)作為一種營(yíng)銷組合要素，真正引起人們重視的是本世紀(jì)80年代后期，這時(shí)期，由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和社會(huì)生產(chǎn)力的顯著提高，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和生產(chǎn)的專業(yè)化發(fā)展日益加速，一方面使產(chǎn)品的服務(wù)含量，即產(chǎn)品的服務(wù)密集度日益增大。另一方面，隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，消費(fèi)者隨著收入水平提高，他們的消費(fèi)需求也逐漸發(fā)生變化，需求層次也相應(yīng)提高，并向多樣化方向拓展。

7、情感營(yíng)銷：

情感營(yíng)銷就是把消費(fèi)者個(gè)人情感差異和需求作為企業(yè)品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心，通過(guò)借助情感包裝、情感促銷、情感廣告、情感口碑、情感設(shè)計(jì)等策略來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

在情感消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)買商品所看重的已不是商品數(shù)量的多少、質(zhì)量好壞以及價(jià)錢的高低，而是為了一種感情上的滿足，一種心理上的認(rèn)同。情感營(yíng)銷從消費(fèi)者的情感需要出發(fā)，喚起和激起消費(fèi)者的情感需求，誘導(dǎo)消費(fèi)者心靈上的共鳴，寓情感于營(yíng)銷之中，讓有情的營(yíng)銷贏得無(wú)情的競(jìng)爭(zhēng)。

8、圈層營(yíng)銷：

圈層的通常理解為：是對(duì)在階層分化的社會(huì)背景下，自然產(chǎn)生的相對(duì)中高端的特定社會(huì)群體的概括。它可以是廣義的一個(gè)具有相同社會(huì)屬性的階層，也可以是一個(gè)區(qū)域內(nèi)本身具備很強(qiáng)的社會(huì)聯(lián)系、社會(huì)屬性相近的群體。

消費(fèi)者在完成購(gòu)買行為以后，如果商品帶給消費(fèi)者的滿足感超越預(yù)期，這時(shí)候消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生把這種感受向身邊人述說(shuō)的愿望，這種心理沖動(dòng)就是圈層營(yíng)銷中消費(fèi)者作為傳播渠道的精神基礎(chǔ)。能讓消費(fèi)者感受到超越預(yù)期的滿足感其實(shí)也就是我們常說(shuō)的產(chǎn)品附加值真正觸動(dòng)了消費(fèi)者。

9、終端營(yíng)銷：

營(yíng)銷最終達(dá)到效果，是要在終端解決問(wèn)題的，也就是“決勝在終端”。既然“決勝在終端”，終端對(duì)銷售起到了關(guān)鍵性的作用，那么首先要解決終端的問(wèn)題。

(1、)銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外部的裝修布置，基本要求是簡(jiǎn)潔、大方、活躍現(xiàn)場(chǎng)的氛圍，要適合所銷售的項(xiàng)目，要能夠?qū)λN售的項(xiàng)目起到加分的效果;現(xiàn)場(chǎng)日常工作衛(wèi)生的打掃;

(2、)案場(chǎng)的管理要做好，主要為人員的管理、積極性的調(diào)動(dòng);相關(guān)資料的整理，做到有條理;

(3、) 加強(qiáng)情景演練，增強(qiáng)員工之間的配合默契程度，提高對(duì)項(xiàng)目的熟練程度以及對(duì)不同問(wèn)題的應(yīng)變能力;

(4、)現(xiàn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的配合，客戶在現(xiàn)場(chǎng)要讓其感受到良好的.氛圍，主要通過(guò)泛SP,以及針對(duì)性的SP來(lái)達(dá)到目的;

(5、)建立影響力中心：在老客戶中建立影響力中心，通過(guò)老客戶帶新客戶快速達(dá)到成交的目標(biāo);“250定律”，你與人交往的方式，你對(duì)待人的方式，都會(huì)發(fā)揮250倍的乘數(shù)效果。道理很簡(jiǎn)單：一個(gè)人的言行或者舉動(dòng)，通過(guò)各種傳播途徑，在一個(gè)月的時(shí)間里一般會(huì)傳到250個(gè)人那里，而這其中的每一個(gè)人又會(huì)將你的言行傳到另外250人那里;

(6、)在與客戶溝通的同時(shí)首先要讓客戶認(rèn)可接待的業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)員在與溝通的過(guò)程中，要把項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)、財(cái)產(chǎn)保值升值及未來(lái)的生活方式通過(guò)激情傳遞給客戶，讓客戶認(rèn)可本項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)心，在此基礎(chǔ)上，讓順帶購(gòu)買本產(chǎn)品;

(7、)對(duì)未售產(chǎn)品的分析及賣點(diǎn)的挖掘，找到銷售的突破口;

(8、)充分了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，挖掘比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目更有賣點(diǎn)的賣點(diǎn);

(9、)研判市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，順勢(shì)而為;

通過(guò)以上措施，使員工養(yǎng)成良好的職業(yè)習(xí)慣，有個(gè)積極的工作態(tài)度，讓大家在工作中能夠自覺(jué)的配合，活躍現(xiàn)場(chǎng)的氛圍，從而提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，做到“客戶來(lái)一個(gè)成交一個(gè)，來(lái)兩個(gè)成交一雙”的效果，來(lái)提高到場(chǎng)客戶的成交比率，達(dá)到優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。

10、催眠式營(yíng)銷：

用語(yǔ)言魅力催眠客戶，使產(chǎn)品或服務(wù)滿足他人的需求和欲望。

診斷式營(yíng)銷：顧名思義，就像醫(yī)生給一個(gè)病人看病，要先診斷，了解原因，開(kāi)藥方，抓藥治療。在診斷的過(guò)程中，要做到“望”、“聞”、“問(wèn)”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再進(jìn)行治療。

房地產(chǎn)診斷性營(yíng)銷：對(duì)一個(gè)有問(wèn)題的樓盤，首先要有很強(qiáng)的洞察力，通過(guò)“望”、“聞”、“問(wèn)”、“切”，了解到項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的根本原因，再出具診斷性營(yíng)銷報(bào)告。

11、跨界營(yíng)銷：

首先是思維的跨界，然后是手法的跨界。手法上，過(guò)去靠廣告帶動(dòng)銷售，我們形容這種方式是空軍和陸軍，但我們現(xiàn)在還需要特種兵，帶來(lái)更多更精準(zhǔn)的目標(biāo)人群，海陸空及特種部隊(duì)都要用上。當(dāng)我們跨界與其他不同行業(yè)合作，找到一個(gè)精準(zhǔn)的營(yíng)銷方式時(shí)，相信就可以實(shí)現(xiàn)逆市突圍。

12、切割營(yíng)銷：

站在競(jìng)爭(zhēng)的角度，對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)進(jìn)行切隔，找到一個(gè)讓消費(fèi)者接受我們的區(qū)域，快速認(rèn)同我們，規(guī)避與強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手逼向一側(cè)。微妙地改變強(qiáng)弱之間的力量對(duì)比，從而實(shí)現(xiàn)以小博大，以弱擊強(qiáng)，以輕舉重。

13、定位：找到自己的位置。

14、插位：找到自己的位置，盡量靠前;

15、升位：找到自己的位置，盡量靠前，要永遠(yuǎn)在前面;

16、淡季營(yíng)銷策略：

它在于守正出奇，守正出奇一般從兩個(gè)方面著手，挖掘新的賣點(diǎn)和產(chǎn)品組合創(chuàng)新;

17、營(yíng)銷本質(zhì)：滿足消費(fèi)者的需求，營(yíng)銷過(guò)程：發(fā)現(xiàn)需求，創(chuàng)造價(jià)值，傳遞價(jià)值，滿足需求。營(yíng)銷思路：第一是目標(biāo)清晰，絕不動(dòng)搖;第二是營(yíng)銷造勢(shì)，絕不雷同。

18、潛銷：鎖定具體目標(biāo)，以十分低調(diào)的姿態(tài)，對(duì)客戶進(jìn)行一對(duì)一的拜訪和接觸，并將XX項(xiàng)目的資料寄到這些客戶手中。

19、泛營(yíng)銷：

泛營(yíng)銷打破單一信息傳播途徑，通過(guò)業(yè)主帶動(dòng)、親情鏈接、團(tuán)購(gòu)讓利等多種形式，讓更多的人有意識(shí)或無(wú)意識(shí)投入到樓盤的宣傳和銷售過(guò)程中，從而實(shí)現(xiàn)樓盤的快速銷售。所謂”泛銷售”也就是說(shuō)抓住一切可以抓住的客戶，利用強(qiáng)大的客戶背后的資源，進(jìn)行銷售，讓銷售不但是銷售員的職責(zé).比如在房地產(chǎn)行業(yè)，所有有意向購(gòu)買A項(xiàng)目的客戶都可以加入到VIP，其帶領(lǐng)的新客戶可以享受一定的優(yōu)惠，同時(shí)該會(huì)員可以積分.

20、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷說(shuō)白了就是在將產(chǎn)品或服務(wù)在網(wǎng)絡(luò)上推廣，與現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的做廣告推廣一樣，而且網(wǎng)絡(luò)推廣將是一種趨勢(shì)(現(xiàn)在還有誰(shuí)不上網(wǎng)啊),用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，作用是用的，比如用“登陸奇兵”啊什么的，但作用不會(huì)長(zhǎng)久，要想做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，還真得好好研究一翻，一定不要用作弊軟件，這樣不但推廣不了，還會(huì)起到反效果。

21、快樂(lè)營(yíng)銷學(xué)：

美國(guó)知名管理學(xué)者斯科特?麥克凱恩說(shuō)：“一切行業(yè)都是娛樂(lè)業(yè)”。這句話要這樣說(shuō)才更科學(xué)：“一切行業(yè)都是讓人快樂(lè)的行業(yè)”。著名生物學(xué)家巴甫洛夫曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“愉快可以使你對(duì)生活的每一個(gè)跳動(dòng)，對(duì)生活的每一個(gè)印象都易于接受，無(wú)論是軀體和精神上的愉快，都可以使身體發(fā)展，身體強(qiáng)健。”從這個(gè)角度說(shuō)，快樂(lè)營(yíng)銷就是關(guān)注消費(fèi)者內(nèi)心感受的營(yíng)銷哲學(xué)。

22、事件營(yíng)銷：

是指企業(yè)通過(guò)策劃、組織和利用具有新聞價(jià)值、社會(huì)影響以及名人效應(yīng)的人物或事件，吸引媒體、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立良好品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)的銷售的手段和方式。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，事件營(yíng)銷就是通過(guò)把握新聞的規(guī)律，制造具有新聞價(jià)值的事件，并通過(guò)具體的操作，讓這一新聞事件得以傳播，從而達(dá)到廣告的效果。

23、診斷式營(yíng)銷：

顧名思義，就像醫(yī)生給一個(gè)病人看病，要先診斷，了解原因，開(kāi)藥方，抓藥治療。在診斷的過(guò)程中，要做到“望”、“聞”、“問(wèn)”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再進(jìn)行治療。

診斷：產(chǎn)品、定價(jià)、市場(chǎng)、營(yíng)銷、服務(wù);項(xiàng)目已經(jīng)定型，調(diào)整手段集中在推廣、定價(jià);

24、演講式銷售

25、品牌不但要深入消費(fèi)者的內(nèi)心，更要深入員工的內(nèi)心，品牌的管理與傳播首先要從公司內(nèi)部的言傳身教開(kāi)始。

品牌是座燈塔，要用一塊塊磚石壘起來(lái)，有的磚面朝大海，有的磚緊靠山崖，不管對(duì)內(nèi)還是對(duì)外，都需要一股向上的合力，才能讓燈塔立的穩(wěn)、站的高。假如自身的根基不穩(wěn)，磚石之間沒(méi)能達(dá)成一致的受力方向，那么即使表面貼上金箔也維持不了光芒。

26、顧問(wèn)式銷售

27、“直給式”營(yíng)銷：

“直截了當(dāng)”的策略，直接將4個(gè)核心賣點(diǎn)呈現(xiàn)給消費(fèi)者：交通賣點(diǎn)、教育賣點(diǎn)、環(huán)境賣點(diǎn)和產(chǎn)品賣點(diǎn)用“直給”方式托出，在推廣層面也采用“最實(shí)在”的手段，比如針對(duì)交通賣點(diǎn)，就利用交通工具的渠道傳播。

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二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案 （一）

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的理想方式，最大特色即在于“足不出戶，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購(gòu)房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無(wú)余、盡收眼底，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購(gòu)房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過(guò)去十分耗費(fèi)時(shí)間、口舌和精力的選房過(guò)程，在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的環(huán)境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

理論上，通過(guò)網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見(jiàn)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目前最主要的目的，還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特性：網(wǎng)站是基礎(chǔ)，推廣是手段，贏利是目的！

常見(jiàn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣方式

A、SEO（SearchEngineOptimization，搜索引擎優(yōu)化）

搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見(jiàn)的一種推廣方式之一，主要是通過(guò)搜索引擎的排名來(lái)提高網(wǎng)站的最大程度曝光率，從而提升網(wǎng)站的流量，來(lái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更傾向于用戶的體驗(yàn)化，也就是常規(guī)說(shuō)到的UEO。

B、PPC（PayPerClick點(diǎn)擊付費(fèi)廣告）

點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來(lái)說(shuō)很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來(lái)付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊，常規(guī)網(wǎng)站比較常見(jiàn)的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式，最大的優(yōu)勢(shì)就是把每一分都花在了刀刃之中。

C、博客營(yíng)銷

博客營(yíng)銷也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營(yíng)銷方式，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的問(wèn)題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用，在博客推廣中不在于多，在于的是精，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。

D、B2B平臺(tái)推廣

B2B電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)也是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥膶?duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售，典型的B2B平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、生意寶、環(huán)球資源網(wǎng)等等，B2B推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)B2B數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的B2B上，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。

E、電子郵件營(yíng)銷

電子郵件營(yíng)銷在中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)對(duì)于企業(yè)還沒(méi)有做到能夠合理的有效運(yùn)用，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營(yíng)銷中國(guó)還是處于發(fā)展中，但是不過(guò)現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假?gòu)V告信息和垃圾信息所采用，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營(yíng)銷營(yíng)銷來(lái)說(shuō)也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經(jīng)過(guò)制作之后，對(duì)產(chǎn)品、促銷、榮譽(yù)、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意，可以通過(guò)一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶群體的郵件庫(kù)資源，當(dāng)然一定是有價(jià)值的。

F、新聞軟文營(yíng)銷

這一種方式在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)采用的是越來(lái)越多，大部分的企業(yè)開(kāi)始了采用了軟文營(yíng)銷進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門戶或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播，不過(guò)最主要的是注意幾個(gè)方面，1、內(nèi)容的真實(shí)性，2、內(nèi)容的價(jià)值型，3、內(nèi)容的推廣方向，這幾點(diǎn)一定要明確，最主要的是有效的信息，當(dāng)然公關(guān)類的先拋一邊，因?yàn)槟莻€(gè)技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

G、QQ群推廣

QQ作為現(xiàn)在中國(guó)使用群體最多的即時(shí)通交流工具，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現(xiàn)在的QQ群，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ群郵箱，QQ群信息發(fā)布，當(dāng)然還是有一定技巧，QQ群推廣不易采用苦力的方式，因?yàn)椴灰走@種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用，因?yàn)镼Q是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營(yíng)銷。

當(dāng)然了，網(wǎng)站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的'對(duì)象，具體問(wèn)題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法，堅(jiān)持下去，就能得到預(yù)期的效果。

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案 （二）

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷已隨著網(wǎng)絡(luò)的普及而逐漸被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注，但是在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃中成功的房地產(chǎn)企業(yè)不是很多，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷是相似的“事無(wú)預(yù)不立”成功與失敗的關(guān)鍵因素在于營(yíng)銷策劃。下面與大家分享一下房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵因素。

一、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的正確認(rèn)識(shí)

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功案例非常多，在做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃的時(shí)候不要只是看到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功的案例要將眼睛盯著企業(yè)自身的情況，不是有一個(gè)好的想法就可以成功，要將整個(gè)營(yíng)銷策劃考慮到細(xì)節(jié)，在這點(diǎn)上網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和傳統(tǒng)營(yíng)銷是相同的。但是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有有區(qū)別于傳統(tǒng)營(yíng)銷，只有正確的認(rèn)識(shí)了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷才會(huì)將網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)到極致。

二、專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)

“工欲善其事必先利其器”找對(duì)正確的人是成功的一半。通常在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態(tài)的企業(yè)，臨時(shí)找來(lái)兩三個(gè)人，甚至某一個(gè)人就開(kāi)始了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，并且這些人還不一定是專職做這個(gè)事，可能是從原來(lái)銷售部門找了幾個(gè)經(jīng)常會(huì)上網(wǎng)的，兼著做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。在分工上也沒(méi)有什么區(qū)分，放任員工想怎么干就怎么干，也沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)責(zé)。在團(tuán)隊(duì)的管理上，還必須要做到分工合理，相應(yīng)的職責(zé)要明確到每一個(gè)人，檢查起來(lái)才有據(jù)可查，責(zé)任才能落實(shí)到每個(gè)人頭上，相應(yīng)的計(jì)劃才能執(zhí)行下去。

三、有效的營(yíng)銷方案制定

根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略制定出來(lái)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案是企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的靈魂，如果缺少切實(shí)可行的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案，不管再怎么努力，終將會(huì)是徒勞無(wú)益。

對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目標(biāo)的制定，很多企業(yè)都滿不在意，要么覺(jué)得能做多少算多少，要么覺(jué)得越大越好。要知道這種想法直接導(dǎo)致的是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的工作無(wú)法檢查，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)也不需要為此負(fù)任何責(zé)任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。

四、營(yíng)銷方案的有效執(zhí)行

在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃方案制定好之后就是對(duì)方案的執(zhí)行，在完美的方案不執(zhí)行也之后是一個(gè)方案，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報(bào)率，及時(shí)高效的方案執(zhí)行才會(huì)降低成本，要明白免費(fèi)的營(yíng)銷方式不只有你想的到，付費(fèi)的就要精于預(yù)算，在將免費(fèi)的營(yíng)銷方式完成之后要有效的控制付費(fèi)的推廣，不是所有的訪問(wèn)都會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。執(zhí)行力在一定程度上營(yíng)銷著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成本。

在成都這個(gè)城市，越來(lái)越多的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷企業(yè)開(kāi)始借助網(wǎng)絡(luò)來(lái)傳播自己的企業(yè)形象，建立企業(yè)品牌。做網(wǎng)絡(luò)策劃的企業(yè)也很多，但是比較出名的就是同恒互動(dòng)了，也有好多項(xiàng)目案例，至少目前同恒互動(dòng)文化傳播有限公司作為一家專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)策劃服務(wù)公司，其不光擅長(zhǎng)微博營(yíng)銷、危機(jī)監(jiān)測(cè)及處理、媒體關(guān)系管理，同時(shí)也十分擅長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)策劃、新聞推廣等各種網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)營(yíng)銷手段。同恒互動(dòng)文化傳播有限公司擁有來(lái)自全國(guó)各地的專業(yè)人才，組成了業(yè)內(nèi)口碑良好的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

所以說(shuō)不是說(shuō)完成以上幾點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃就會(huì)成功，但是不考慮以上因素網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是不會(huì)成功的，一個(gè)好的策劃要考慮的因素會(huì)很多，有了好的方案并將營(yíng)銷做到細(xì)節(jié)才是重要的。

三、房產(chǎn)如何策劃銷售方案

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等到封頂再開(kāi)始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1、開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8、制定合理的銷控表；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；

12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場(chǎng)下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎樣做

給你一個(gè)我們自己用的作業(yè)指引

營(yíng)銷策劃作業(yè)規(guī)范化流程指引

◎ 銷售周期劃分及策略

準(zhǔn)備期：項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)至項(xiàng)目預(yù)售開(kāi)始之前

★ 項(xiàng)目入市的形象導(dǎo)入，認(rèn)知度從無(wú)到有。

宣傳策略：以項(xiàng)目形象宣傳為主，內(nèi)容包括項(xiàng)目總體介紹、區(qū)位及定位發(fā)展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場(chǎng)的媒介宣傳，輔以樓書(shū)和銷售單頁(yè)。

需要《營(yíng)銷策劃方案評(píng)審單》、《設(shè)計(jì)任務(wù)溝通單》（見(jiàn)銷售前期管理流程、作業(yè)指引）

售樓處啟用。

蓄客期：項(xiàng)目開(kāi)始接受市場(chǎng)客戶問(wèn)詢及登記至開(kāi)盤之前，一般在預(yù)售證取得為啟動(dòng)節(jié)點(diǎn)。

宣傳策略：項(xiàng)目總體賣點(diǎn)歸納，樣板間開(kāi)放，首期入市產(chǎn)品介紹。此期間仍以項(xiàng)目總體賣點(diǎn)宣傳為主，通過(guò)直投、售樓處接待客戶、銷售單頁(yè)。

銷售策略：重點(diǎn)通過(guò)蓄客，對(duì)來(lái)訪來(lái)電客戶需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上具體到本項(xiàng)目客戶的產(chǎn)品需求情況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市周期與產(chǎn)品特點(diǎn)。為下階段推出產(chǎn)品、定價(jià)提供決策依據(jù)。

需要根據(jù)《價(jià)格審批流程》完成首期入市產(chǎn)品定價(jià)及銷控；銷售團(tuán)隊(duì)接待客戶說(shuō)辭需以項(xiàng)目銷控表及《銷售手冊(cè)》為準(zhǔn)。銷售經(jīng)理在例會(huì)上組織置業(yè)顧問(wèn)分析《客戶來(lái)訪登記》中記錄的情況，將結(jié)果上報(bào)。在開(kāi)盤前做銷控表及價(jià)格表。

預(yù)定房源客戶需繳納部分誠(chéng)意金或定金，簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，登記客戶信息。認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)包含房源信息、附屬房產(chǎn)信息、誠(chéng)意金、選房成功與否后續(xù)雙方權(quán)責(zé)等內(nèi)容。

開(kāi)盤：公開(kāi)發(fā)售房源、簽約

開(kāi)盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項(xiàng)目宣傳。如果常規(guī)銷售已經(jīng)解決大部分銷售目標(biāo)的情況下，開(kāi)盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內(nèi)容均可以在日常銷售中完成。

開(kāi)盤工作內(nèi)容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時(shí)間也可以另行）、現(xiàn)場(chǎng)宣傳推廣活動(dòng)。

開(kāi)盤是對(duì)銷售方案的執(zhí)行，本身就是銷售節(jié)點(diǎn)的手段之一，不包含策略，重在執(zhí)行流程。

持續(xù)銷售期：包含強(qiáng)銷期至常規(guī)銷售階段

在有前期市場(chǎng)宣傳推廣及客戶積累情況下對(duì)現(xiàn)有房源自然銷售。

宣傳策略：延續(xù)原有宣傳，注意由于產(chǎn)品在建設(shè)中，未見(jiàn)全貌因此對(duì)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)及規(guī)劃、景觀等內(nèi)容需要持續(xù)宣傳；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目在售產(chǎn)品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現(xiàn)。

銷售策略：針對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品組合，按照銷售目標(biāo)向客戶推薦，隨著可售房源減少，產(chǎn)品組合有限，需要增加銷售說(shuō)辭及針對(duì)性促銷。同時(shí)不斷累積新客戶，注重客戶關(guān)系維護(hù)，注意現(xiàn)有促銷策略與下一步推出產(chǎn)品入市策略銜接和避免沖突。

銷售價(jià)格制定和優(yōu)惠價(jià)格促銷均需根據(jù)《價(jià)格審批流程》，并妥善填寫(xiě)審批表格報(bào)批及備案。

銷售經(jīng)理通過(guò)例會(huì)制度來(lái)實(shí)時(shí)總結(jié)銷售的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及抗性，幫助置業(yè)顧問(wèn)即使解決問(wèn)題。對(duì)累積的客戶日常管理，對(duì)處于看房、預(yù)定、簽約、付款及按揭辦理、已購(gòu)房等不同階段的潛在客戶、準(zhǔn)客戶、老客戶實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)反饋。

尾盤期：項(xiàng)目銷售完成90%左右

銷售策略：充分利用項(xiàng)目已有知名度及客戶關(guān)系營(yíng)銷，針對(duì)剩余房源分析并針對(duì)性的做出促銷政策?？刂其N售及宣傳預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目總體營(yíng)銷目標(biāo)、預(yù)算評(píng)估。除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據(jù)《銷售過(guò)程管理流程》剩余銷售任務(wù)轉(zhuǎn)物業(yè)公司，配置一名客服專員。

價(jià)格優(yōu)惠促銷應(yīng)按照《價(jià)格審批流程》中作業(yè)指引進(jìn)行。

◎ 銷控目標(biāo)與定價(jià)

銷控與銷售目標(biāo)分解

銷控與定價(jià)策略

★ 銷控執(zhí)行

銷控作用：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目房源及附屬物的銷售控制，實(shí)現(xiàn)銷售速率、價(jià)格、產(chǎn)品組合的最優(yōu)結(jié)果，贏得市場(chǎng)和客戶。

目標(biāo)：

1、現(xiàn)有房源的最優(yōu)組合，根據(jù)戶型、面積、位置、單價(jià)等差異搭配同期推出。

2、優(yōu)質(zhì)房源分期入市，促進(jìn)全部房源的客戶關(guān)注度，同時(shí)有利于價(jià)格調(diào)整。

銷控表需隨銷售方案同時(shí)報(bào)批，分期推出房源時(shí)銷控變動(dòng)或特殊房源銷控采用同樣報(bào)批流程。

◎ 項(xiàng)目定位依據(jù)

要素內(nèi)容權(quán)重分

區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與居民對(duì)住宅的需求直接相關(guān)，評(píng)估地區(qū)經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入，了解市場(chǎng)屬于初期、緩慢發(fā)展、擴(kuò)張期等。項(xiàng)目不超越所在地環(huán)境 30%

項(xiàng)目目標(biāo) 對(duì)項(xiàng)目銷售目標(biāo)、形象目標(biāo)左右項(xiàng)目定位。定位需與銷售速度、利潤(rùn)指標(biāo)掛鉤。面向高端市場(chǎng)、中低端市場(chǎng)等細(xì)分。 30%

潛在客群客戶需求偏好存在區(qū)域差異，群體差異。定位要針對(duì)客群期望并引導(dǎo)該期望落實(shí)為具體形象 10%

項(xiàng)目產(chǎn)品組合產(chǎn)品本身塑造和區(qū)別客戶群，項(xiàng)目中不同產(chǎn)品可以差異定位，但需要有至少一類產(chǎn)品能主要代表項(xiàng)目，那么主要的項(xiàng)目定位宣傳圍繞代表產(chǎn)品開(kāi)展。 20%

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化或者借力跟隨，都是為了強(qiáng)化項(xiàng)目形象，與客戶群心里感受匹配。 10%

項(xiàng)目定位為定性指標(biāo)，非價(jià)格等定量指標(biāo)，并沒(méi)有組合式權(quán)重計(jì)算方法，這里的權(quán)重分指標(biāo)僅提供重要性參考。

◎ 宣傳推廣及文案設(shè)計(jì)概要

★ 設(shè)計(jì)稿、文案稿件，均需使用《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》來(lái)明確變更、確認(rèn)內(nèi)容、討論結(jié)果、需要廣告供應(yīng)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)任務(wù)發(fā)出方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。具體宣傳包裝任務(wù)如廣告制作、安裝、發(fā)布、活動(dòng)布置等內(nèi)容需使用《任務(wù)溝通函》并由上述雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

文案：

1、主廣告語(yǔ)確認(rèn)：由品牌管理中心與廣告供應(yīng)方溝通，提出部分廣告語(yǔ)選擇，出發(fā)點(diǎn)是項(xiàng)目定位。經(jīng)各中心及項(xiàng)目公司多方溝通后確認(rèn)。

2、其他廣告語(yǔ)、軟性宣傳文字：通過(guò)賣點(diǎn)提煉、客戶群接受度分析，項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)對(duì)綜合宣傳各類廣告語(yǔ)提出意見(jiàn)，由廣告供應(yīng)商提供文案稿，經(jīng)審核修改后備案。

3、文案定稿后需培訓(xùn)全體銷售人員，對(duì)宣傳內(nèi)容熟悉并針對(duì)促銷廣告語(yǔ)做好解釋的統(tǒng)一說(shuō)辭。每期銷售政策培訓(xùn)應(yīng)與宣傳內(nèi)容相符。

設(shè)計(jì)稿：

1、設(shè)計(jì)稿內(nèi)容審核需考慮如下因素：表現(xiàn)內(nèi)容與項(xiàng)目主體定位是否一致、基本美感、突出內(nèi)容及其他傳遞內(nèi)容是否清晰、詳略得當(dāng)，形式或尺寸是否利于發(fā)布、投放或客戶接納使用。系列設(shè)計(jì)稿應(yīng)統(tǒng)一初稿，統(tǒng)一討論，確定簽好內(nèi)容銜接一致、風(fēng)格統(tǒng)一或針對(duì)性明確。

2、所有設(shè)計(jì)稿均需隨《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》留印刷稿、小樣備案。

廣告制作、發(fā)布：

1、制作、發(fā)布方均為有資質(zhì)完成該任務(wù)的供應(yīng)商，在發(fā)布前項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)供應(yīng)商資質(zhì)審核。

2、廣告印刷制作等每期《任務(wù)溝通函》備案，考慮廣告制作單位成本受原材料價(jià)格等因素，用以適時(shí)核查每期制作費(fèi)用波動(dòng)。

3、廣告發(fā)布安裝需根據(jù)項(xiàng)目所在地工商、城管及可能有管轄權(quán)的政府部門提前報(bào)備報(bào)批，一般應(yīng)提前15~30天進(jìn)行。與廣告位擁有方簽署協(xié)議。如果該項(xiàng)報(bào)批手續(xù)由廣告發(fā)布商負(fù)責(zé)，應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)督促，了解所有報(bào)批手續(xù)進(jìn)展并留檔。

以上就是小編對(duì)于房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷方案問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有更多相關(guān)問(wèn)題，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。