三亞商業(yè)景觀設(shè)計(jì)招聘（三亞商業(yè)景觀設(shè)計(jì)招聘）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于三亞商業(yè)景觀設(shè)計(jì)招聘的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、城市建筑色彩規(guī)劃研究？

• 2、三亞必去景點(diǎn)

• 3、個(gè)人對商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的認(rèn)識細(xì)化

• 4、咸陽小三亞海灘在哪里

一、城市建筑色彩規(guī)劃研究？

1城市建筑色彩規(guī)劃控制的目的和意義

城市色彩指的是建筑和城市附屬設(shè)備外觀色彩的要素總和，建筑色彩是城市色彩主要的一項(xiàng)重要條件，因?yàn)榫哂休^大的體量、色彩相對穩(wěn)定，因此作為城市的恒定色在城市色彩作用中體現(xiàn)著重要作用。傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)過程當(dāng)中，建筑色彩選擇一般只是以建筑設(shè)計(jì)的補(bǔ)充存在，一般只是設(shè)計(jì)過程最后階段才會對其予以考慮。

這種操作方法對色彩在建筑和城市環(huán)境當(dāng)中呈現(xiàn)的作用是主動性的，但是同樣也限制了色彩和建筑以及環(huán)境之間的調(diào)節(jié)互動功能。城市建筑色彩規(guī)劃控制，主要的工作目的便是進(jìn)行主觀能動控制，使用主動的控制手段從色彩為出發(fā)點(diǎn)，協(xié)調(diào)城市的整體表現(xiàn)形象，以防止混亂或者突兀的色彩影響整體的城市形象。將城市建筑色彩做良好把握，其實(shí)就是認(rèn)清了一個(gè)城市的基本色調(diào)構(gòu)成，所以城市建筑色彩規(guī)劃控制方式的研究，能夠切實(shí)的提升城市色彩規(guī)劃和管理的科學(xué)運(yùn)行依據(jù)［1］。

2區(qū)域概念下的城市建筑色彩規(guī)劃

2．1區(qū)域概念

區(qū)域這個(gè)概念非常的寬泛，人類的生活生產(chǎn)與區(qū)域息息相關(guān)。其余色彩控制指的是用特定的地域文化當(dāng)成背景，城市色彩區(qū)域研究是在城市文脈總體上形成出現(xiàn)的，任何一個(gè)城市都具備有自身專屬的地域顏色氣氛。很多情況下要想了解一個(gè)城市的地域文化信息，首要任務(wù)便是優(yōu)化與設(shè)計(jì)城市建筑的單體顏色，要是沒能遵循這個(gè)基礎(chǔ)原則，就算再次突破求新，也就只是一個(gè)區(qū)域化的個(gè)性特征，對整個(gè)區(qū)域協(xié)調(diào)性色彩組成而言，意義其實(shí)是很微弱的。

2．2色彩規(guī)劃的區(qū)域性原則

城市建筑色彩主要是建立在自然環(huán)境的基礎(chǔ)上的，像是城市的氣候、緯度、地形等，因?yàn)闅夂驐l件會對建筑材料造成影響，因此材料作為色彩的客觀基礎(chǔ)，也就促成了氣候條件成為了影響建筑色彩的一項(xiàng)關(guān)鍵要素。組成地域性原則的另外一項(xiàng)原則便是城市歷史文化要素，不一樣的社會制度、習(xí)俗風(fēng)貌、宗教信仰和文化意識等差異的共同作用，組成了不一樣色彩的構(gòu)成傳統(tǒng)，同時(shí)也讓不同城市地區(qū)的人們對色彩有了不同的喜好與認(rèn)知，所以要想對這個(gè)城市開展建筑色彩規(guī)劃，首先需要了解這個(gè)城市的文化歷史等區(qū)域性知識特征［2］。

2．3城市色彩規(guī)劃的區(qū)域規(guī)律

現(xiàn)代城市不一樣的功能區(qū)，其所呈現(xiàn)的色彩基調(diào)也是不一樣的，像是工業(yè)區(qū)建筑色彩大都是簡潔、明快的，有助于人們形成較高工作氛圍，而商業(yè)區(qū)域的建筑色彩更多選擇的是顯眼、別致和追求視覺刺激的，以求獲得刺激人們視覺和吸引消費(fèi)者的目的;文化區(qū)域的建筑色彩多為含蓄雅韻的，可以將當(dāng)?shù)氐奈幕卣髯霰硎?娛樂區(qū)域的建筑色彩則是活潑、鮮明可以調(diào)動人們樂觀情緒的;居住區(qū)內(nèi)的建筑一般是為了建設(shè)更為舒適的生活環(huán)境，所以顏色選擇大多是溫暖、明亮和柔和的色彩。依照上述特征，一些研究設(shè)計(jì)人員在對城市的建筑色彩做研究的時(shí)候一般會選擇分區(qū)的方式，按照建筑其自身的不同性質(zhì)與自身具有的專屬特性而區(qū)分各個(gè)不一樣的區(qū)塊，對每一個(gè)區(qū)塊再進(jìn)行分別調(diào)查，最后綜合結(jié)果將整體色彩規(guī)律總結(jié)。

3我國城市建筑色彩區(qū)域差異的分層研究

3．1宏觀差異研究

3．1.1宏觀層面劃分

宏觀層面的城市色彩區(qū)域是在城市文脈總體上形成的，任何一個(gè)城市其都具備自身固定的地域顏色氣氛，劃分基礎(chǔ)一般是自然地理其余，區(qū)域自然與人文因素一同作用。自然地緣地理資源是城市景觀建筑形成的基礎(chǔ)，同時(shí)也是城市建筑色彩建設(shè)的前提。從大的范圍內(nèi)分析，分成了南北差異、東西差異和地區(qū)城市差異等。我國地貌廣闊、人口眾多，個(gè)人的性格特征、地區(qū)人口的性格共性、社會階層以及各個(gè)階層自身的興趣愛好等都會影響著人們對色彩的感官認(rèn)識。各個(gè)社會文化領(lǐng)域?qū)τ谏赎P(guān)系所有的影響是不一樣的，所以不同地區(qū)建筑色彩差異也是很明顯的。

南北差異是我國最大的一條差異線索，不論是自然景觀還是人文景觀，我國的南北差異都表現(xiàn)的十分明顯。而東西部差異主要是因?yàn)闁|部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，西部經(jīng)濟(jì)落后，加之自然環(huán)境影響而產(chǎn)生的后果。北方地廣人稀，大片的黃土地色彩單一，因此人們強(qiáng)烈的需要使用濃烈鮮艷的色彩進(jìn)行心理視覺的填補(bǔ)，所以建筑上看到的顏色大部分是明亮的熾烈的。另外又因?yàn)槲覈?guī)古代王朝多建立在北方，皇家騎士與北方民族人民豪放性格，應(yīng)用大對比色塊更加的具有張力。南方地區(qū)有豐富的自然植被、物產(chǎn)種類也更為多樣，人們的視覺區(qū)域較為繁復(fù)，因此在建筑時(shí)多傾向使用青磚白墻等顏色與自然環(huán)境相調(diào)節(jié)，而內(nèi)部的裝飾數(shù)量也不多，都是一些性質(zhì)精致，顏色素雅的搭配。

3．1.2城市色彩應(yīng)用對比

進(jìn)行城市的色彩規(guī)劃，首先需要認(rèn)清該城市的特征與定位，堅(jiān)持分區(qū)規(guī)劃、服從整體的原則表現(xiàn)城市的自身特色。像是北京、西安、南京、蘇州、成都等一些有深厚歷史文化底蘊(yùn)的城市，定位起來相對容易，而另一些像是深圳、廈門、三亞等一些新興的非歷史文化名城，因?yàn)楦母镩_放而帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特色鮮明也較容易定位。但是我國大部分的城市都是介于在這兩者之間，要定位這些城市的文化形象，就需要重點(diǎn)看待。在定位這些城市的時(shí)候需要從哲學(xué)、歷史學(xué)、文化等各個(gè)方面入手，深層次的了解看清這個(gè)城市的歷史文化資源與現(xiàn)代文化資源，以找出最準(zhǔn)確的城市文化形象，再集中力量強(qiáng)化這種文化形象，讓其成為該城市的特色。進(jìn)行城市色彩規(guī)劃與設(shè)計(jì)的過程中，這些全面分析是很重要的，只有找準(zhǔn)定位才可能取得突出效果。

3．2微觀層面研究現(xiàn)代城市大多具備明確的功能區(qū)域特征，也就是微觀區(qū)域劃分。一個(gè)城市中可以分成文化區(qū)、生活區(qū)、宗教區(qū)、工業(yè)區(qū)和行政區(qū)等等各個(gè)區(qū)域。在體現(xiàn)不同功能區(qū)的時(shí)候也會使用不同的色彩。城市特定區(qū)域的色彩控制，主要目的在于實(shí)施之后的色彩具備高質(zhì)、高效和可持續(xù)性的特點(diǎn)，這是對色彩進(jìn)行的一種全面、準(zhǔn)確的認(rèn)知判斷。

運(yùn)行過程中多是依照城市的區(qū)域功能做全面控制，一些特大城市的區(qū)域劃分比較復(fù)雜，一般組成是多個(gè)功能獨(dú)立的區(qū)域，有些還是有特定功能特色的區(qū)域，像是科技園區(qū)、中心商務(wù)區(qū)等等。在設(shè)計(jì)的時(shí)候，先要確定這個(gè)區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)色彩景觀設(shè)計(jì)與控制區(qū)域，訂立城市區(qū)域的色彩方案，選擇城市色彩主色、配色和點(diǎn)綴色等等，建筑色彩的設(shè)計(jì)特點(diǎn)顏色一般是以建筑結(jié)構(gòu)的外觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)為準(zhǔn)的。城市色彩景觀規(guī)劃因?yàn)閰^(qū)域性原則對于規(guī)模較大、建設(shè)的速度較快、內(nèi)在功能較為多元化的城市更為適用。以廣州為例，城市色彩設(shè)計(jì)人員在訂立色彩規(guī)劃的時(shí)候，依照的是廣州的功能結(jié)構(gòu)將其分成了9個(gè)不同的色彩控制區(qū)，并且分別對不同的區(qū)域確定基礎(chǔ)色調(diào)而提出了色彩的控制導(dǎo)則。

4結(jié)語

總而言之，城市的色彩規(guī)劃評估，包含了兩個(gè)主要的層面，一個(gè)是色彩的評估規(guī)劃，另一個(gè)是色彩景觀的竣工是否和竣工驗(yàn)收方案一致。以城市色彩景觀來說，現(xiàn)代城市建設(shè)有多種多樣的項(xiàng)目，不但有新興的改造項(xiàng)目，而且對每個(gè)色彩的控制也是不一樣的，所以要求城市的規(guī)劃部門需要對城市區(qū)域中代表性與影響力最高的建筑做控制，以色彩為載體，更好的彰顯城市特色。

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二、三亞必去景點(diǎn)

導(dǎo)語：很多人都說三亞是被上帝寵壞了的地方，因?yàn)槿齺喚奂怂械拿利?，去三亞旅游你能呼吸到新鮮的空氣，能曬到最溫暖的陽光，還有柔和的沙灘。以下是我為大家精心整理的三亞必去景點(diǎn)推薦，歡迎大家參考！

1、蜈支洲島

蜈支洲島是一個(gè)旅游度假的好地方，這里的氣候宜人，適合養(yǎng)老度假哦!蜈支洲島有著美麗的風(fēng)光，清新的空氣，海的顏色真的很漂亮，沙灘潔白而細(xì)軟，而且島上還有好玩的水上娛樂項(xiàng)目，特別適合拍照，但是島上的商業(yè)化太濃，人總是很多，消費(fèi)也有點(diǎn)高。

蜈支洲島享有“中國第一潛水基地”美譽(yù)。是躲在亞龍灣美景身后靜靜綻放光彩的度假天堂。與亞龍灣相比，它更寧靜，也更清麗，有人曾把它稱作中國的馬爾代夫。更多的人把這里當(dāng)作和情人逃離塵世后的天堂，因?yàn)樗幸粋€(gè)更為浪漫和順口的名字：“情人島”。蜈支洲島的中部坡地逶迤，藤蔓纏結(jié)，是一片熱帶植物林，西部及北部形成一彎路玉帶狀的銀色沙灘，沙質(zhì)均勻細(xì)膩，海水顏色明麗動人，層次分明。

東部、南部兩峰相連，最高峰海拔80米，礁石林立，驚濤拍岸。大風(fēng)或大潮時(shí)，海浪咆哮奔騰激起的浪花可高達(dá)十米，形成獨(dú)特的山海奇觀。蜈支洲中的“蜈支”是一種罕見的海洋殼爬行動物，因?yàn)閸u的形狀很像蜈支所得名。坐落在三亞市北部的海棠灣內(nèi)，四周海域毫無污染，海水清澈透明，最高能見度達(dá)27米。海底世界五顏六色的熱帶魚和形態(tài)各異的珊瑚，被譽(yù)為國內(nèi)最佳潛水基地。蜈支洲島還擁有眾多的海上娛樂項(xiàng)目：潛水、摩托艇、拖曳傘、香蕉船、半潛觀光船、快艇海釣等等。

蜈支洲島位于海南三亞市的海棠灣內(nèi)，從蜈支洲島碼頭乘坐輪船上島是進(jìn)島的唯一途徑。游客從三亞出發(fā)可選擇公交車、出租車等多種交通方式到達(dá)蜈支洲島碼頭。海南省內(nèi)的短途游客可選擇自駕前往景區(qū)。蜈支洲島內(nèi)有電瓶車等交通工具可以乘坐。

2、呀諾達(dá)熱帶雨林

在三亞有很多好玩的地方，呀諾達(dá)熱帶雨林就是其中一個(gè)，在這里我們能盡情探索大自然哦!呀諾達(dá)熱帶雨林景區(qū)是中國唯一地處北緯18度的真正熱帶雨林，是海南島五大熱帶雨林精品的濃縮，是最具觀賞價(jià)值的熱帶雨林資源博覽館，堪稱中國鉆石級雨林景區(qū)。

呀諾達(dá)景區(qū)距三亞市僅35公里，距鳳凰機(jī)場52公里，是名符其實(shí)的三亞后花園。景區(qū)北與五指山、七仙嶺比肩相連;東眺南海萬傾波濤，美麗的海棠灣近在咫尺與南中國第一溫泉南田溫泉僅一水之隔。在三亞市最新修編的旅游總體規(guī)劃中，本景區(qū)位于大三亞旅游規(guī)劃中的生態(tài)景觀軸上，是“三亞旅游圈”的“金三角”地區(qū)。

景區(qū)集熱帶雨林、峽谷奇觀、流泉疊瀑、黎峒風(fēng)情、熱帶瓜果、南藥、溫泉多種旅游資源于一身。在氣候上，她是避暑消寒之谷;在地質(zhì)上，她是瀑布溪水之谷;在養(yǎng)生上，她是南藥溫泉之谷;在文化上，她是“黎族”風(fēng)情之谷。

在這里，獨(dú)具特色的熱帶雨林六大奇觀可以讓你身心震憾;長達(dá)數(shù)公里雄偉瑰麗的峽谷奇觀會讓你目不暇接;飛瀑流泉、飛花濺雪讓你留連忘返;悠久精美的黎錦工藝讓你嘆為觀止，甘美如飴的黎家香醇讓你如夢如幻;長年不斷的熱帶瓜果讓你愛不釋手。這里集山奇、林茂、水秀、谷深于一身，可以稱得上是海南島的“香格里拉”，人間仙境的“世外桃源”。

3.三亞千古情

它是宋城演藝?yán)^宋城千古情之后，為三亞量身打造的“千古情”系列演藝品牌。它包括了三亞千古情主題景區(qū)和大型歌舞秀《三亞千古情》二部分。表演是千古情景區(qū)的重點(diǎn)，景點(diǎn)和表演是在一起的，一路過去各個(gè)小景點(diǎn)時(shí)不時(shí)的可以看到小表演。主題景區(qū)建設(shè)主要有崖州古城、科技游樂館、黎村、苗寨、南海女神廣場、鬼域驚魂、名人山等區(qū)域。景區(qū)入口先看見的是圖騰大道，過了圖騰古道后就是南海女神廣場，它也是景區(qū)大門。女神的造像很是雄偉，可以在此拍照留念。往里走先看見的是科技游樂館。科技游樂館是利用高科技展現(xiàn)多種不可思議的奇特現(xiàn)象，包含了暴風(fēng)眼、海角沉船聽音室、神秘街、居士府等高科技探險(xiǎn)體驗(yàn)區(qū)。然后是崖州古城區(qū)域，里面是些古色古香的建筑，衙前街、椰風(fēng)街上會有表演可看。黎村和苗寨則都是少數(shù)民族的風(fēng)情的建筑，苗寨這里的表演是上刀山下火海，就是像雜技的噴火表演等。

4、天涯海角

想必大家都聽說過天涯海角的吧!在三亞不去天涯海角就太虧了!天涯海角位于三亞市區(qū)西南23公里處，以美麗迷人的熱帶自然海濱風(fēng)光，悠久獨(dú)特的歷史文化和濃郁多彩的民族風(fēng)情馳名海內(nèi)外，是海南建省20年第一亮麗品牌。海灣沙灘上大小百塊石聳立，“天涯”、“海角”和“南天一柱”巨石突兀其間，昂首天外，崢嶸壯觀。海上游樂項(xiàng)目多：海水浴場、海上游艇、天涯購物寨、石沉大海漫游區(qū)、天涯畫廊、天涯民族風(fēng)情園、天涯歷史名人雕像、點(diǎn)火臺、望海閣、懷蘇亭、熱帶。天涯海角游覽區(qū)使人們心目中的“天涯情結(jié)”找到了物化的載體，每年四方游人慕名來這令人向往的圣地。一曲《請到天涯海角來》唱響大江南北，更使“天涯海角”成為海南和三亞旅游的標(biāo)志和代名詞。請到天涯海角來，這里四季春常在。

5、亞龍灣

亞龍灣位于中國最南端的.熱帶濱海旅游城市——三亞市東南28公里處，是海南最南端的一個(gè)半月形海灣，全長約7.5公里，是海南名景之一。亞龍灣沙灘綿延7公里且平緩寬闊，淺海區(qū)寬達(dá)50-60米。沙粒潔白細(xì)軟，海水澄澈晶瑩，而且蔚藍(lán)。能見度7-9米。海底世界資源豐富，有珊瑚礁、各種熱帶魚、名貴貝類等。

6、南山海上觀音

南山海上觀音圣像敬造工程，由國務(wù)院宗教事務(wù)局和海南省政府批準(zhǔn)，集十方善念而發(fā)心敬建，因其規(guī)模宏偉、意義殊勝、佛理底蘊(yùn)豐富，被譽(yù)為“世界級、世紀(jì)級”的佛事工程。 南山海上觀音圣像高108米，凌波佇立在直徑120米的海上金剛洲(觀音島)上。像體為正觀音的一體化三尊造型，寶相莊嚴(yán)，腳踏一百零八瓣蓮花寶座，蓮花座下為金剛臺，金剛臺內(nèi)是面積達(dá)15000平方米的圓通寶殿。金剛洲由長280米的普濟(jì)橋與陸岸相連，并與面積達(dá)60000平方米的觀音廣場及廣場兩側(cè)主題公園，共同組成占地面積近30萬平方米的“觀音凈苑”景區(qū)。 “觀音凈苑”由上?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)承擔(dān)總體設(shè)計(jì)，葛洲壩集團(tuán)第一工程有限公司及上海遠(yuǎn)東國際橋梁有限公司承建海上基礎(chǔ)工程，并由具有豐富建造佛像經(jīng)驗(yàn)的南京晨光集團(tuán)有限責(zé)任公司承擔(dān)觀音圣像的主體敬造工程。

7、大小洞天

大小洞天風(fēng)景區(qū)(原海山奇觀風(fēng)景區(qū)、古稱鰲山大小洞天)，位于三亞市區(qū)以西40公里的海濱，總面積22.5平方公里，景區(qū)已有800多年歷史。大小洞天風(fēng)景區(qū)以其秀麗的海景、山景和石景號稱瓊崖第一山水名勝。 這里，崖洲灣弧弦百里、碧波萬頃，鰲山云深林翠，巖奇洞幽，遍布神工鬼斧，大小石群。山海之間宛如一副古樸優(yōu)美的山海圖畫。歷代文人騷客莫不鐘情于這一方山水。1962年郭沫若游覽“大小洞天”，對景區(qū)的山光海色贊嘆不已，在《游崖縣鰲山》一詩中譽(yù)之為“南溟奇甸”。大小洞天風(fēng)景區(qū)有歷史悠久的名人勝跡。唐代高僧鑒真率日本留學(xué)僧容睿、普照及弟子祥彥、思托等35人第五次東渡日本，海上遇臺風(fēng)漂流萬里至此登岸，并修造大云寺，傳播佛教文化;宋末元初女紡織家黃道婆往返與崖州灣，把先進(jìn)的植棉、紡棉技術(shù)帶至中原大陸，留下千秋史話。 風(fēng)景區(qū)內(nèi)至今仍有“小洞天”、“釣臺”、“海山奇觀”、“仙人足”、“試劍峰”等歷代詩文摩崖石刻。

8、三亞灣

緊臨三亞鳳凰機(jī)場，綿延22公里，有著名的二十里椰夢長廊。由于生活污水，海灘和水質(zhì)有所下降。只有在西邊海坡度假區(qū)，沙灘質(zhì)地柔軟，海水潔凈，適合游泳。這里最大看點(diǎn)是，傍晚可以觀看趕海拉網(wǎng)，同時(shí)欣賞日落，紅霞滿天的美景，海邊還有漁民拉網(wǎng)大軍，可以體驗(yàn)漁家生活。三亞灣還有三個(gè)臨海廣場和一個(gè)濱海，其中海月廣場離海邊最近。 美食方面，三亞灣外貿(mào)路匯聚了從三亞的海鮮，到蘭州拉面店，到東北小吃店大江南北的風(fēng)味，可以在這里充分感受到南北飲食文化的差異，如果想換個(gè)家鄉(xiāng)的好口味在這里幾乎都能找到，但一般人們還是以吃海鮮為主。不過在這里還是建議品嘗海南當(dāng)?shù)氐拿朗?，特別推薦“東哥海鮮”——平價(jià)海鮮，當(dāng)?shù)厝硕紩x在那里——以及聞名遐邇的南國四大果品。

9、大東海

大東海位于三亞市的榆林港和鹿回頭之間。海灣成月牙形的，海面遼闊，晶瑩如鏡。鹿回頭與榆林港之間，從市區(qū)東行10分鐘車程便可到達(dá)。這里的海灣呈弓形，東南平行的兩條小山脈就像兩道堤墻筑入浩瀚的南海，鑄成海灣和屏障。 大東海三面環(huán)山，一面大海，一排排翠綠椰林環(huán)抱沙灘，藍(lán)天、碧海、青山、綠椰、白沙灘獨(dú)特之美博得海內(nèi)外游客的贊嘆。大東海沙灘平坦細(xì)軟，緩緩延伸，長達(dá)千米?！八嘲诪┢健痹缫咽勾髺|海斐聲海內(nèi)外。冬天，游客既可以暢游于碧波之間，浮游于雪浪之上，也可以躺在沙灘上沐浴著柔和的陽光，在沙灘上拾貝殼、挖螃蟹、壘沙塔……更是快樂無比。冬季水溫在18-22℃左右，""水暖沙白灘平""早已使大東海蜚聲海內(nèi)外，成為冬泳避寒勝地，也是三亞開發(fā)最早、最成熟的海濱度假區(qū)。此外，這里也有很好的潛水處，會有教練帶你下水，沒有游泳基礎(chǔ)也不用擔(dān)心，因?yàn)樯刀际怯山叹毧刂频摹?/p>

10、亞龍灣熱帶天堂森林公園

一流的海濱觀光度假森林公園 ，分東園和西園，猶如伸展的雙臂環(huán)抱著“天下第一灣”，是亞龍灣度假旅游區(qū)由濱海向山地、由海洋向森林、由藍(lán)色向綠色的延伸。公園里有登山探險(xiǎn)、野外拓展、休閑觀光、養(yǎng)生度假、科普教育、民俗文化體驗(yàn)等多種玩法。在玩樂的同時(shí)，呼吸自然氧吧的空氣，給生活帶來更多的健康。公園里的盤山路、石階、棧道、亭臺樓閣等全部零星地隱蔽在叢林深處，游玩其中別有一番趣味。

11、椰夢長廊

椰夢長廊是環(huán)三亞灣修建的一條著名的海濱風(fēng)景大道，有“亞洲第一大道”之稱。三亞灣濱海大道——“椰夢長廊”與三亞市區(qū)連接，交通便利。其沙灘坡度平緩，曲線優(yōu)美，海水清澈見底。冬可避寒、夏能消暑，是以熱帶海洋風(fēng)光，中國傳統(tǒng)文化、南國民族風(fēng)情為特點(diǎn)的國際一流避寒和休閑度假勝地。椰夢長廊長20公里，臨海一側(cè)為熱帶植物園林，另一側(cè)是休閑度假區(qū)。椰夢長廊營造了優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和最佳的休閑度假環(huán)境，是三亞市旅游精品的典范。

12、南山寺

南山寺是一座仿盛唐風(fēng)格、居山面海的大型寺院。整個(gè)氣勢恢宏，為中國50年來新建最大道場，也是南國規(guī)模最大寺廟。 建有寺廟氣勢恢宏，建有仁王殿、鐘鼓樓、轉(zhuǎn)輪藏等，依山就勢，錯(cuò)落有致，莊嚴(yán)肅穆。從大殿出來可到不二法門廣場，每個(gè)建筑都體現(xiàn)出佛家思想精髓——“不二”理念。 特色景點(diǎn)有：金堂、兜率內(nèi)院、仁王門、南山樹屋等。 南山寺面南海，浪激石音，水照天色，實(shí)有海天佛國氣象。 1993年，經(jīng)阮崇武先生倡議，中國國務(wù)宗教局、中國佛教協(xié)會同意，海南省政府正式批準(zhǔn)興建南山寺，先后又批準(zhǔn)在寺側(cè)興建南山佛教文化苑，在寺前海中塑高108米觀音巨型銅像。山之毗鄰，左為天涯海角游覽區(qū)，右為大小洞天旅游區(qū)，蓋“大生態(tài)、大文化、大環(huán)?！敝蟊绷_。 園內(nèi)景致與雕塑相協(xié)調(diào)，建筑與綠化相融合，既規(guī)整肅穆，又幽雅清凈;名山、名寺、名僧，閃相輝映，相得益彰。仁王殿內(nèi)供奉寺廟門神哼哈二將，明清后，這種殿式建筑逐漸演變成牌坊式建筑——山門。 天王殿當(dāng)中供奉天冠彌勒和兩個(gè)侍者，兩旁立護(hù)法神四大天王。天王殿兩側(cè)分別是鐘樓和轉(zhuǎn)輪藏。從天王殿穿過游廊，便可進(jìn)入大雄寶殿，殿內(nèi)供奉主尊為釋迦牟尼佛、阿彌陀佛和藥師佛，還有文殊、普賢、迦葉、阿難、帝釋、梵天、兩尊供養(yǎng)菩薩和十六羅漢塑像。

13、西島

西島旅游度假區(qū)是大型海島休閑度假勝地和觀光景區(qū)。西島旅游度假區(qū)目前總體空間構(gòu)成和核心吸引物大致可以概括為“一港兩島，五部十景”： “一港兩島”是西島旅游度假區(qū)的總體空間構(gòu)成，即肖旗港客運(yùn)碼頭、西島游樂世界、牛王島生態(tài)公園。“五部十景”是西島旅游度假區(qū)的核心吸引物，即潛水、海上運(yùn)動、拖傘、海釣、沙灘五大休閑運(yùn)動俱樂部;海角金沙、金牛望海、海誓山盟、開天辟地、靈龜奇石等十大核心景觀。島上風(fēng)景秀麗，海水清澈見底，因此成為開展各種海上休閑娛樂運(yùn)動的勝地，尤其是以潛水勝地而出名。

14、鳳凰鳥

三亞鳳凰島是一個(gè)在大海礁盤之中吹填出的人工島。該島四面臨海，由跨海觀光大橋與市區(qū)濱海大道光明路相連，距三亞市繁華商業(yè)主路解放路垂直距離小于米，南側(cè)臨鹿回頭公園，東南側(cè)臨三亞河入海口，西側(cè)為東、西玳瑁島，北側(cè)瀕臨椰夢長廊三亞灣海灘。鳳凰島主要包括七大項(xiàng)目：超星級酒店(國際會議中心)、國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、海上風(fēng)情商業(yè)街、國際游艇會、奧運(yùn)主題廣場和鳳凰島國際郵輪港。

三、個(gè)人對商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的認(rèn)識細(xì)化

摘錄整理

個(gè)人對商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的認(rèn)識細(xì)化

  關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識

隨著城市化進(jìn)程的高速推進(jìn)，城市商業(yè)的現(xiàn)代化與商業(yè)地產(chǎn)緊密相連，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要涉及到很多方面的工作。從前期市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營管理，每項(xiàng)工作都需要專業(yè)化的投入。

商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)。它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特性，它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于其他傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念：

廣義上是用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形勢，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形勢。

二、目前商業(yè)地產(chǎn)分類：

Ø 從業(yè)內(nèi)商業(yè)形態(tài)來分，可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)街、SHOPPING MALL、大型商鋪、購物中心、步行街、商業(yè)廣場、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等；

Ø 按照投資價(jià)值來分，可分為“都市型商鋪”、“專業(yè)街市型商鋪”、“社區(qū)商鋪”、“住宅底層商鋪”等。

Ø 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類，可分為商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪、購物中心、百貨中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場等。

三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式：

商業(yè)項(xiàng)目的操作：由于我國的城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選在市中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)檫@里商業(yè)繁榮，消費(fèi)能力好，交通便利，客流量大。比如成都的春熙路、重慶的解放碑、北京的王府井、上海的城隍廟等。對于位置欠佳的區(qū)位操作商業(yè)地產(chǎn)，也不是沒有成功的可能性，只要目標(biāo)消費(fèi)人群的定位精準(zhǔn)，街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)也可以作為操盤的選擇。比如深圳的華南MALL。

項(xiàng)目市場定位一定要規(guī)劃好，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際表面，商業(yè)項(xiàng)目的市場定位從某種意義上講比選擇地段更重要。 詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀統(tǒng)籌，果斷的決策，都是定位的要件。把握好市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

1 、位置定位。

商業(yè)地產(chǎn)的選址和商業(yè)地產(chǎn)的定位是密不可分的。商業(yè)地產(chǎn)的位置原則貴在一個(gè)“準(zhǔn)”上?，F(xiàn)在大型購物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！?/p>

購物中的選址三條件：

Ø 地理位置能代表城市商業(yè)的新趨勢；

Ø 必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體；

Ø 交通便利，停車方便。

2 、商業(yè)優(yōu)先。

有很多人說“商業(yè)地產(chǎn)就是一半商業(yè)，一半地產(chǎn)?！眰€(gè)人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)雖然是地產(chǎn)的一種，但畢竟是商業(yè)經(jīng)營場所，所以核心還是商業(yè)。所以在地產(chǎn)與商業(yè)的對接上一定要把握好。

把市場調(diào)查清楚，這個(gè)地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的消費(fèi)體量？區(qū)域消費(fèi)能力如何？通過商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、廣告策劃的順序合理進(jìn)行操作。在營銷策劃的過程里也要“商業(yè)優(yōu)先”的原則。

  3 、策劃思維逆向推廣。

在營銷推廣中，重點(diǎn)從消費(fèi)者著手，在消費(fèi)的最終環(huán)節(jié)上加大力度。因?yàn)橹挥斜M可能滿足消費(fèi)者需求的商業(yè)場所，生意才可能火爆。

Ø管理先行。

無論是投資者還是經(jīng)營者，相信任何一個(gè)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)并意欲通過這種項(xiàng)目投資來創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入。因此必須通過銷售階段的銷售管理展示（類似于住宅銷售的“樣板間”、“示范區(qū)”），提前是客戶感受商業(yè)為的管理模式，增強(qiáng)他們對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營前景的信心。

Ø反住宅策劃思維。

做商業(yè)地產(chǎn)策劃本著從“商業(yè)”出發(fā)的身份定位，時(shí)時(shí)刻刻從“商業(yè)”的角度出發(fā)考慮問題、解決問題，無論是戰(zhàn)略制定，還是戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行，都要苛守商業(yè)原則。

反住宅策劃原則貫穿于商業(yè)地產(chǎn)策劃的眾多環(huán)節(jié)，從戰(zhàn)略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平面表現(xiàn)，到營銷推廣形式、推廣渠道、賣場環(huán)境甚至銷售人員的形象，處處都表現(xiàn)出與住宅策劃的明顯差異性，因此商業(yè)地產(chǎn)策劃時(shí)時(shí)要注意一個(gè)“商”字！

Ø   活動主導(dǎo)

商業(yè)地產(chǎn)推廣應(yīng)把重點(diǎn)精力放在商業(yè)活動的組織上，在著力組織大型商業(yè)活動的同時(shí)，利用平面媒體給予適當(dāng)?shù)男麄鲌?bào)道，加大活動的知名度和聲勢。

商業(yè)活動重點(diǎn)要圍繞“商”字開展，充分提升項(xiàng)目前期的商業(yè)氛圍，并通過一系列的前期活動來展現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理的成熟度和工作模式。增添整體商業(yè)的經(jīng)營氛圍，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者對該商業(yè)的信心。活動必須由策劃人、招商人員和商業(yè)運(yùn)營公司齊心合力的配合下共同完成?；顒又鲗?dǎo)原則是商業(yè)策劃的工作重點(diǎn)也是應(yīng)投入大量人力、物力的環(huán)節(jié)，應(yīng)給予足夠的重視。

Ø   戰(zhàn)略協(xié)調(diào)

商業(yè)地產(chǎn)的操盤運(yùn)做是一個(gè)龐大的管理體系，涉及到的人力、物力和財(cái)力都相當(dāng)可觀，這些都是住宅操作不可企及的。在此且不談商業(yè)地產(chǎn)操作中的其他環(huán)節(jié)，只營銷策劃一項(xiàng)工作所需要的工作量就比較驚人，因此要求策劃團(tuán)隊(duì)必須具備很高的思想高度，用戰(zhàn)略統(tǒng)籌的眼光看待每一項(xiàng)具體工作，各項(xiàng)工作必須協(xié)調(diào)統(tǒng)一、每個(gè)人的思想必須統(tǒng)一，有時(shí)工作頻率都要保持統(tǒng)一。

在戰(zhàn)略思想的指引下，全體成員必須以相同的速度前進(jìn)，戰(zhàn)略目標(biāo)是大家共同的奮斗方向，齊心協(xié)力、相互配合、永遠(yuǎn)以大局為先，創(chuàng)造一支堅(jiān)不可摧的“總預(yù)備隊(duì)”，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)策劃的最佳人力組合.

二、商業(yè)地產(chǎn)招商思路：

商業(yè)項(xiàng)目的招商工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的系統(tǒng)招商手段。沒有行之有效的招商手段，不能與商家建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營失敗。

1 、要維護(hù)項(xiàng)目的經(jīng)營比例。

商業(yè)項(xiàng)目中零售、餐飲、娛樂52：18：30，這種比例是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營的黃金比例。此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心Shopping Mall。招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例。（這個(gè)比例當(dāng)然不是絕對的。）譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個(gè)比例來招商的。

2 、要維護(hù)項(xiàng)目的統(tǒng)一主題形象、品牌形象。

大型的商業(yè)主題項(xiàng)目雖然是多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它卻不是一個(gè)大雜燴，而是有一個(gè)明確的經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。比如珠海長隆

3 、功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。

同業(yè)差異就是市場有一定的承受力，不能盲目招同一品類的店。

異業(yè)互補(bǔ)就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市互補(bǔ)，零售與餐飲互補(bǔ)等。這方面比較成功的案例就是香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。

4 、經(jīng)營方式的選擇原則。

商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。核心主力店經(jīng)歷自營一部分或全部；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力店的提成或租金收入。對于非主力商店盡量以聯(lián)營為主，租賃為輔。

5 、招商順序原則

核心主力店先行，輔助點(diǎn)隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。

6 、核心主力店招商布局原則

核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能打到組織人流的效果。

7 、特殊商戶招商優(yōu)惠原則

“特色經(jīng)營，以點(diǎn)帶面”是商業(yè)項(xiàng)目特別的超大型綜合性購物中心Shopping Mall的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對他們給予優(yōu)惠政策，邀請入場，能夠增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛作用。例如深圳華僑城購物中心就邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

8 、租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則?？梢岳斫鉃椤跋茸鋈藲猓僮錾??！?

購物中心具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將購物中心做熱，穩(wěn)步調(diào)租，與商戶一同成長。

9 、統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。

10 、具備完善的信息系統(tǒng)，提供便利的服務(wù)。

便利各有不同：管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。

三、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理

在現(xiàn)階段，我國商業(yè)物業(yè)和物業(yè)的管理與經(jīng)營分工并不明確，經(jīng)營管理很容易被忽略，易出現(xiàn)前期銷售、租賃火爆，但堅(jiān)持不了多久就人去樓空，慘淡經(jīng)營。

1 、如何經(jīng)營。

著重點(diǎn)在項(xiàng)目經(jīng)營推廣上，包括項(xiàng)目經(jīng)營分區(qū)管理、整體形象的宣傳、節(jié)假日促銷活動的組織，商戶經(jīng)營品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓等。應(yīng)該招聘專業(yè)的經(jīng)營管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營管理公司忙活著其他靈活方式，讓項(xiàng)目的經(jīng)營走上正規(guī)。

2 、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理基本思路。

項(xiàng)目要有精準(zhǔn)定位：目標(biāo)群定位、主題定位、商場定位、經(jīng)營定位、經(jīng)營品項(xiàng)、規(guī)劃布局設(shè)計(jì)等。

 開業(yè)后如何吸引人流到本商場（需要有效的推廣活動）

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 如何將人流留在商場內(nèi)（科學(xué)的人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)和有效的引導(dǎo)措施）

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 如何增加人流停留在商場的時(shí)間（科學(xué)的商場規(guī)劃）

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 如何通過有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲（有效的促銷措施、購物氛圍環(huán)境的營造）

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 如何保持商場持續(xù)的吸引力、競爭力（長期有效的維護(hù)商場統(tǒng)一的主題形象和品牌形象、具吸引力和合理的貨品組合、經(jīng)營規(guī)劃、定期的推廣、優(yōu)秀的經(jīng)營管理等）

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3 、推廣

推廣方式和活動可以多樣化，與商戶聯(lián)辦，配合一定的廣告宣傳（可借助于節(jié)假日）吸引消費(fèi)者。

4 、做好管理工作： 強(qiáng)力打造和長久保持項(xiàng)目的“時(shí)尚坐標(biāo)、資訊坐標(biāo)”形象，維護(hù)好項(xiàng)目的主題形象和統(tǒng)一品牌形象。

5、將人流吸引過來是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理者的主要任務(wù)，人流導(dǎo)向是經(jīng)營管理的工作重點(diǎn)。與大型主力店聯(lián)動，最大限度帶來更多的人流。

6、做好充足準(zhǔn)備工作，迎戰(zhàn)項(xiàng)目開業(yè)后的三個(gè)重要時(shí)期。

一般來說商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后普遍會有三個(gè)重要階段：頭三個(gè)月、半年、一年。在這三個(gè)時(shí)期，管理者要做好充分的準(zhǔn)備和突然事件的應(yīng)急處理準(zhǔn)備。

7、長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目的經(jīng)營管理者要考慮好成本問題。

總結(jié)：綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的核心問題除了選址與項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，然后就是經(jīng)驗(yàn)管理與招商。

對于文旅地產(chǎn)的認(rèn)知與理解

一、文旅地產(chǎn)的概念

文旅地產(chǎn)從字面上理解是“文化+旅游+地產(chǎn)”,其本質(zhì)和核心是“文化旅游”而非“地產(chǎn)”。文旅地產(chǎn)蘊(yùn)含著區(qū)域運(yùn)營的概念,是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)新模式，是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ膹?fù)合型房地產(chǎn)業(yè)，也是地產(chǎn)行業(yè)的新型轉(zhuǎn)化和市場需求。

文旅地產(chǎn)發(fā)展的意義不僅是迎合市場需求，更多的是通過城市地位與優(yōu)勢資源的梳理，從而判斷競爭能力。更有凝聚人心，聚集人群之說。把人和人之間鏈接起來，產(chǎn)生認(rèn)同感。文化能夠潛移默化的來改變?nèi)说臍赓|(zhì)和內(nèi)心，人氣和客流量越大的地點(diǎn)，商業(yè)價(jià)值一定也會越大。文旅地產(chǎn)的意義就是把這些都聚集在一起。

二、文旅市場特點(diǎn)

近年來,文旅地產(chǎn)大多以特色小鎮(zhèn)、特色文化為基點(diǎn),依靠“鎮(zhèn)旅融合”的概念在文旅項(xiàng)目中占有一席之地。例如,浙江龍泉青瓷小鎮(zhèn)、景寧畬族自治縣畬鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、杭州西湖龍塢茶鎮(zhèn)、麗江復(fù)華雪山小鎮(zhèn)等，看似特色迥異、各具千秋,但深挖其經(jīng)營理念就會發(fā)現(xiàn),這些特色小鎮(zhèn)大多是以樹立獨(dú)特旅游形象為出發(fā)點(diǎn),依托原生態(tài)民俗文化,成功打造出了文旅項(xiàng)目。

三、 目前發(fā)展現(xiàn)狀

1 、區(qū)域分布失衡

我國文旅地產(chǎn)主要集中在自然資源較好的區(qū)域，區(qū)域發(fā)展不均衡性明顯。海南、環(huán)渤海、長三角三大區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量最多，分別占全國文旅地產(chǎn)總數(shù)量的21%、17%和16%；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區(qū)文旅地產(chǎn)發(fā)展也非常迅速；六大區(qū)域占到全國文旅地產(chǎn)總數(shù)的78%，不同區(qū)域有其各自的特色標(biāo)簽特征。

·海南： 文旅地產(chǎn)先行者。海南由于優(yōu)渥的氣候條件及濱海景觀資源，是全國文旅地產(chǎn)開發(fā)量最大、最為集中區(qū)域，近兩年開發(fā)已逐步回歸理性；

·西南： 文化旅游為導(dǎo)向；集中于成都、重慶、貴陽和麗江等城市，項(xiàng)目注重文化特色的開發(fā)與打造；

·長三角： 大城市群落的5+2消費(fèi)需求；長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化水平較高，因此相對可利用的資源開發(fā)有限。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要滿足大城市群落的5+2的休閑度假需求，此外，長三角區(qū)域各類各具特色的文旅小鎮(zhèn)近年來發(fā)展迅速；

·環(huán)渤海： 濱海度假向多元復(fù)合方向發(fā)展；環(huán)渤海區(qū)域滿足北方客群就近度假旅游需求，該區(qū)域擁有濱海、濱湖、森林等珍稀度假旅游資源，目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中規(guī)劃有高山滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市購物等多種復(fù)合業(yè)態(tài)組合；

·兩廣與閩東南： 后起之秀；兩廣區(qū)域氣候宜人，濱海資源優(yōu)渥，閩東南區(qū)域山體、湖海、溫泉等自然資源豐富。這兩個(gè)區(qū)域目前以濱海、山體、主題三大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為主，另有小部分濱湖、溫泉、高爾夫和古鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來有廣闊的發(fā)展前景。

2、 過度依賴自然資源

文旅地產(chǎn)核心賣點(diǎn)大多為山地、湖濱和濱海等自然資源，三者分別占全國文旅地產(chǎn)總數(shù)量的13%、29%、24%，合計(jì)達(dá)66%。隨著我國文旅地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，客戶黏性不足的問題已開始顯現(xiàn)。因此近年來純粹以自然資源（濱海、湖濱、山地）為賣點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目已有下降趨勢——14年占比78%，15年占比64%。

近年來發(fā)展勢頭良好的主題樂園、文旅小鎮(zhèn)等文旅地產(chǎn)，銷售依賴性相對較弱。前者具有拿地成本低、持續(xù)的門票收益以及配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)等優(yōu)勢。后者的開發(fā)不需要巨大的硬件投入，關(guān)鍵在于開發(fā)者如何解讀、升級項(xiàng)目自身的歷史文化價(jià)值，在業(yè)態(tài)、建筑和運(yùn)營服務(wù)等層面打造項(xiàng)目的獨(dú)特之處。在城鎮(zhèn)化趨勢下，未來市場機(jī)會巨大。

3 、文旅地產(chǎn)發(fā)展回望

  野蠻生長（2012-2014）

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2012-2014年是我國文旅地產(chǎn)瘋狂發(fā)展時(shí)期，年均新增項(xiàng)目近2200個(gè)，平均增速達(dá)83%。一些開發(fā)商打著 “文化”、“旅游”的幌子瘋狂圈地，導(dǎo)致低層級、同質(zhì)化項(xiàng)目遍地開花。截止至2014年底，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國文旅地產(chǎn)項(xiàng)目7965個(gè)，其中大型在售項(xiàng)目有589個(gè)，這些在售項(xiàng)目平均存量達(dá)到2043套，而平均去化速度為12套/月，完成存量去化需要14年。

  轉(zhuǎn)折（2015）

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2015年，之前過快開發(fā)引起的問題逐步顯現(xiàn)：之前一批盲目跟風(fēng)、定位不清，以銷售為主導(dǎo)的項(xiàng)目逐漸被市場淘汰；而市場存量過高，整體進(jìn)入銷售滯銷期，導(dǎo)致我國文旅地產(chǎn)開發(fā)陷入低潮。15年我國僅有736個(gè)新增項(xiàng)目，增速大幅回落至9%。值得注意的是，這新增的736個(gè)項(xiàng)目由601家企業(yè)投資開發(fā)；另一方面，截止至15年底，我國開發(fā)和運(yùn)營文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)共有5297家，較2014年減少27家；這些數(shù)字表明，我國文旅地產(chǎn)行業(yè)集中度正在上升，行業(yè)洗牌調(diào)整正逐步拉開序幕。

  增速回升（2016）

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進(jìn)入16年，我國文旅地產(chǎn)的發(fā)展逐步回歸理性。2016上半年，新增項(xiàng)目1243個(gè)，增速有所回升。預(yù)計(jì)未來，一批實(shí)力雄厚且真正堅(jiān)持深耕文旅地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)將成為行業(yè)主流，他們可通過并購、合作等方式來獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

四、文旅地產(chǎn)未來趨勢

1 、旅游市場從觀光、度假游向文化、體驗(yàn)游轉(zhuǎn)變

中國消費(fèi)者已全面進(jìn)入旅居生活3.0時(shí)代，綜合休閑度假、文化體驗(yàn)、主題游樂、冒險(xiǎn)等體驗(yàn)為主的旅游需求產(chǎn)生，消費(fèi)者對產(chǎn)品新意要求進(jìn)一步提高。

預(yù)計(jì)未來，諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設(shè)施也將變得更為常見，通過傳遞健康積極的生活方式，激勵旅行者展開自我發(fā)現(xiàn)之旅。

2 、存量時(shí)代，營銷模式向運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，“高杠桿、低投入、快速周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流回正”傳統(tǒng)以營銷為導(dǎo)向的開發(fā)模式逐漸難以為繼，尤其是文旅地產(chǎn)，從幾十萬平米甚至到幾平方公里的開發(fā)，周期一般需在3～5年以上才能形成規(guī)模效應(yīng)，而大部分項(xiàng)目前期基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套不完善，不能像市區(qū)住宅樓盤一樣進(jìn)行預(yù)售，文旅地產(chǎn)要找到全新的開發(fā)模式。

3 、逐漸回歸旅游本質(zhì)

隨著在線旅游、分時(shí)度假等模式興起，未來將會出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化，很多人不再愿意拿錢去買度假房。三亞、云南等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目均遭遇銷售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問題，給開發(fā)商帶來很大的資金壓力。“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式正式宣告終結(jié)。

未來，文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)，主要開發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過旅游帶動房地產(chǎn)價(jià)值的提升以及旅游本身實(shí)現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬達(dá)的長白山國際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等；另一種為旅游演藝模式，通過特色旅游帶動模式，如《宋城千古情》與《印象西湖》系列。此類模式關(guān)鍵點(diǎn)在于如何通過文化挖掘、創(chuàng)新形式、運(yùn)用新穎的手法給游客產(chǎn)生震撼性的視覺享受，對于企業(yè)的綜合能力要求很高。而對于眾多中小旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最好要按照一個(gè)“小而美”的方式去做突破，多把時(shí)間花在前期內(nèi)容創(chuàng)新上，就像裸心谷一樣，用品味和氛圍贏得市場的追捧。

4 、盈利模式由“單一”向“多元化”的轉(zhuǎn)變  

文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競爭到如今的產(chǎn)品及運(yùn)營能力的競爭，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化，過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。

五、文旅地產(chǎn)的市場需求

在旅游業(yè)看似很火的背后也存在著各樣問題，例如結(jié)構(gòu)性供給不足和結(jié)構(gòu)性過剩等問題。高品質(zhì)、精品旅游產(chǎn)品的供不應(yīng)求的同時(shí)旅游投資也過度集中在酒店、低品質(zhì)景區(qū)導(dǎo)致旅游產(chǎn)業(yè)缺少情懷、特色，市場吸引力不足，從而造成了很多資源的空置，而文旅地產(chǎn)在這個(gè)時(shí)候就能及時(shí)的補(bǔ)充空置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城居生活時(shí)代真正過渡到了旅居時(shí)代，大量的旅游產(chǎn)業(yè)鏈也應(yīng)運(yùn)而生。都市人所追求休閑度假產(chǎn)品釋放出巨大的市場需求，這種大眾觀光產(chǎn)品逐漸會發(fā)展為現(xiàn)在的生活方式導(dǎo)向型。這個(gè)時(shí)候文旅市場就迎來了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。

六、文旅地產(chǎn)走向成熟的思考：

1、文旅地產(chǎn)的困局——“兩難境地”：

Ø 近了拿地難，遠(yuǎn)了銷售難；

Ø 短期升值難，長期周轉(zhuǎn)難。

2、文旅地產(chǎn)的客戶特征：

Ø 外來客戶多，本地客戶少；

Ø 避寒需求多，避暑需求少；

Ø 投資成分多，度假成分少；

Ø 兩極需求多，中間需求少；

Ø 體驗(yàn)興趣多，觀光興趣少。

總結(jié)：文旅地產(chǎn)現(xiàn)在最值得我們?nèi)ニ伎嫉膯栴}是：

1、 究竟是“旅游先行”還是“地產(chǎn)先行”？

理論上來說,應(yīng)該是“旅游先行”,從改造區(qū)域環(huán)境和配套的角度出發(fā),提升人氣和認(rèn)知度,等區(qū)域達(dá)到一定的成熟度,再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。但是對于高杠桿、快周轉(zhuǎn)的房企而言,坐等升值的方式并不現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目動輒幾十億元甚至是上百億元的資金沉淀對于任何一個(gè)房企都是難以承受的。因此,現(xiàn)實(shí)中部分房企會優(yōu)先采用“地產(chǎn)先行”的模式,追求最大的升值空間,首先將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金。

文旅地產(chǎn)前期投入大,屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目,必須依靠地產(chǎn)反哺,但是地產(chǎn)的后期溢價(jià)又需要旅游的成功運(yùn)營來提升。因此,文旅地產(chǎn)項(xiàng)目長期發(fā)展考驗(yàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力和智慧。

2 、文旅地產(chǎn)成功的要素

文旅地產(chǎn)成功要素，簡短概括為：

 大盤：文旅地產(chǎn)往往地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者因?yàn)榫嚯x抗性明顯。所以，要做好大盤長期開發(fā)的準(zhǔn)備。

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 大配套：文旅地產(chǎn)消費(fèi)彈性大，因此都要重視配套建設(shè)。代表性項(xiàng)目：雅居樂清水灣。成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會有：景區(qū)、高爾夫、主題公園、溫泉、酒店、游艇等，滿足住宿、觀景、休閑、購物、特色體驗(yàn)。

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 大資源：自然景觀資源，比如復(fù)華的雪山小鎮(zhèn)，依托麗江雪山；嫁接商務(wù)資源，會議驅(qū)動文旅地產(chǎn)，如博鰲論壇、昆明世博會等。

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 大內(nèi)涵：主題鮮明、當(dāng)?shù)靥厣幕r明，通過讓歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價(jià)值品味。例如納西族的火把節(jié)、西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。

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 大蓄客：大量蓄客、長期蓄銷。如今文旅地產(chǎn)的蓄客是全國范圍甚至是全世界的大蓄客，除了爭取本地客戶，更多是來自于其他各個(gè)地方的客戶。廣鋪渠道，以老帶新等多種可持續(xù)蓄客方式。

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 大整合：為了確保長周期、高投入的安全性，可以整合多種強(qiáng)勢資源一同開發(fā)。

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 大運(yùn)營：要注重長期開發(fā)中的后期李允價(jià)值，即不動產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，要多元化盈利，從而達(dá)到長期收益。

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 大布局：因?yàn)殚_發(fā)周期長，會導(dǎo)致投資回收期滯后，拉低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，因此需要搭配一些短平快的項(xiàng)目提供現(xiàn)金流和短期利潤。

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四、咸陽小三亞海灘在哪里

陜西省西咸新區(qū)，灃東新城，灃渭生態(tài)景觀區(qū)。園區(qū)包含城市景觀風(fēng)貌區(qū)、田園景觀風(fēng)貌區(qū)、自然景觀風(fēng)貌區(qū)，東岸主要包括灃河生態(tài)景區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)、休閑活動區(qū)、社交公園區(qū)、田園風(fēng)光帶、風(fēng)情商業(yè)區(qū)等。即便是作為服務(wù)設(shè)施的公共衛(wèi)生間，也被設(shè)計(jì)的如同《魔戒》里霍比特人的房子，拱形的頂層上還植滿青青綠草。

陜西省西咸新區(qū)灃東新城灃渭生態(tài)景觀區(qū)。園區(qū)包含城市景觀風(fēng)貌區(qū)、田園景觀風(fēng)貌區(qū)、自然景觀風(fēng)貌區(qū)，東岸主要包括灃河生態(tài)景區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、文化藝術(shù)區(qū)、休閑活動區(qū)、社交公園區(qū)、田園風(fēng)光帶、風(fēng)情商業(yè)區(qū)等。即便是作為服務(wù)設(shè)施的公共衛(wèi)生間，也被設(shè)計(jì)的如同《魔戒》里霍比特人的房子，拱形的頂層上還植滿了青青綠草，清新環(huán)保，與周圍起伏的綠地融為一體。

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