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馬云看未來(lái)商鋪的前景（買商鋪?lái)氈?8個(gè)常識(shí)）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-16 21:03:37 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 306 問(wèn)大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于馬云看未來(lái)商鋪的前景的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

1、馬云判斷未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)便宜如白菜，是基于什么邏輯？
2、“一鋪養(yǎng)三代”淪為“一鋪坑三代”，商鋪投資徹底涼了嗎？
3、馬云為什么說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌
4、生意越來(lái)越難做，未來(lái)哪些行業(yè)比較有前景？

馬云看未來(lái)商鋪的前景（買商鋪?lái)氈?8個(gè)常識(shí)）

一、馬云判斷未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)便宜如白菜，是基于什么邏輯？

如果再持續(xù)開(kāi)發(fā)下去，一定會(huì)達(dá)到飽和的一天。而在飽和的一天到來(lái)之后，也就沒(méi)人買房子了。房子沒(méi)人需要了，價(jià)格自然一落千丈。

其次，目前的房?jī)r(jià)對(duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是有些高的。同時(shí)對(duì)于買得起的人來(lái)說(shuō)，怎么漲都買得起，買不起的人來(lái)說(shuō)怎么漲都是買不起的。如果持續(xù)漲下去買不起的人還是買不起，等買起的人不想買了。買不起的人又沒(méi)能力了。房?jī)r(jià)也就到頭了。

擴(kuò)展資料

判斷房?jī)r(jià)的變動(dòng)，基本邏輯永遠(yuǎn)是供需，其他因素炒作、政策因素都是短期的，不可能決定長(zhǎng)期價(jià)格的走向。任何一件物品包括房產(chǎn)，價(jià)格要上漲的前提都是供給小于需求。缺口越大，價(jià)格漲勢(shì)越猛。

差距越小，漲勢(shì)就會(huì)趨于平緩；供需平衡，價(jià)格會(huì)在公允價(jià)格上小幅波動(dòng)。15年底開(kāi)始的房?jī)r(jià)上漲周期，原因只有兩個(gè)，一是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期房子供應(yīng)不足，居住條件差，房屋短缺；而七八十年代由于沒(méi)有計(jì)劃生育，有一波生育高峰；極差的居住條件加上人口的激增，房屋上漲是非常正常的。

三十年房改，加上獨(dú)生子女政策的推行，使得中國(guó)住房供應(yīng)由短缺變成了過(guò)剩，而家庭組成也發(fā)生了很大的變化?，F(xiàn)在的主流家庭結(jié)構(gòu)由大家族變成了四二一的倒金字塔結(jié)構(gòu)，爺爺奶奶姥姥姥爺?shù)礁改傅綄O輩，人口是越來(lái)越少的。

一般城市家庭來(lái)說(shuō)，大都爺爺奶奶有房子，姥姥姥爺有房子，父母有房子，自己如果再買房子的話，僅按最少數(shù)目計(jì)算，這就是四套房子。更不用說(shuō)父輩還有投資性房子，將來(lái)到了孫輩，手里有個(gè)三五套房子的真的太多了。所以馬云說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)如白菜價(jià)并不是毫無(wú)道理的。

但是不是意味著現(xiàn)在不買房，等若干年后再買就是撿便宜撿實(shí)惠。其實(shí)也不是，因?yàn)楝F(xiàn)在的中國(guó)還在城市化進(jìn)程之中，也就是說(shuō)還有不少鄉(xiāng)村人口會(huì)遷入到城市中來(lái)。把馬云的話客觀來(lái)解讀的話，可以分為兩個(gè)層面。

一個(gè)十大城市或者說(shuō)是人口凈流入城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，另一個(gè)是小城市或者說(shuō)人口凈流出城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。雖然現(xiàn)在城市中的房子是過(guò)剩的，但是只要有人口的凈流入，也就能維持一定的供需平衡，那么想要房?jī)r(jià)如白菜價(jià)就是不可能的。所以在大城市上來(lái)說(shuō)幾乎不可能如馬云所說(shuō)房?jī)r(jià)如白菜價(jià)。

二、“一鋪養(yǎng)三代”淪為“一鋪坑三代”，商鋪投資徹底涼了嗎？

其實(shí)硬要說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”變成“一鋪坑三代”也不完全對(duì)。

我家17年年底就入手了一個(gè)商鋪，一百來(lái)萬(wàn)，還是二手的，開(kāi)發(fā)商包租，一年租金七萬(wàn)左右，算下來(lái)比存銀行要?jiǎng)澦愫芏?。而且地段比較好，周邊有高架，地鐵1000米以內(nèi)，在未來(lái)兩年內(nèi)，還有一個(gè)地鐵站，距離500米以內(nèi)，周邊還有一個(gè)大型超市大潤(rùn)發(fā)，甚至周邊房產(chǎn)也很多，不缺人流，我個(gè)人感覺(jué)還算可以。

我個(gè)人覺(jué)得選商鋪要考慮一下幾點(diǎn)：

1、交通通達(dá)度

交通是決定人流的很大一部分因素，如果你考慮入手商鋪，你首先就要看周邊是否有地鐵、有軌電車以及公交多不多。

2、人口密集度

所謂人口密集度就是周邊居民小區(qū)、工廠人口多不多，以及是否有大型超市等帶動(dòng)人流。

3、是否處于黃金地段

說(shuō)到黃金地段，處于地鐵口、醫(yī)院公交車站臺(tái)邊的店鋪一邊人口流量就會(huì)比較多，風(fēng)險(xiǎn)比較少。

還要說(shuō)明一點(diǎn)的是，商鋪分為兩種類型，一種是沿街居民樓轉(zhuǎn)換而成的商鋪，這種商鋪不僅可以開(kāi)店還可以作為住房居住，第二種是百貨商場(chǎng)里的商鋪，只能作為店鋪形式存在。如果要買商鋪還是選擇第一種比較好。

“一鋪養(yǎng)三代”是老一輩人留給我們的經(jīng)驗(yàn)，但是到了今天，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，以及我們自己偷換概念，它變成了“一鋪坑三代”了。

1，鋪?zhàn)泳凸ぷ鳎绕涫羌覀鞯睦系赇仭?/p>

2，鋪?zhàn)邮巧虡I(yè)地產(chǎn)。

今天的人主要看中的就是第二條，好像買了一個(gè)商鋪，就能收房租養(yǎng)三代人了。

今天由于房租不夠高，投資商鋪的收益不足以還貸款。

同時(shí)，由于房租太高，店家做啥都不賺錢，有的三年后退租，有的半年內(nèi)關(guān)門。

其實(shí)，如果商鋪買下來(lái)自己開(kāi)店，即使房?jī)r(jià)下滑，成本上升，恐怕一家人也不會(huì)餓肚子。

今天的小女孩都不逛街了，大家都網(wǎng)購(gòu)，中午叫外賣。于是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值下滑，房?jī)r(jià)下跌。原先單純投資商業(yè)地產(chǎn)的人，不僅沒(méi)有收到超額收益，反而資產(chǎn)損失點(diǎn)點(diǎn)，這就是“一鋪坑三代”的由來(lái)。

商業(yè)地產(chǎn)需要跟著商業(yè)環(huán)境變化，很多商業(yè)面積都從賣商品，變成了新產(chǎn)品體驗(yàn)店，另外還有很多健身俱樂(lè)部，養(yǎng)生文化館等新商業(yè)店家出現(xiàn)。但是這樣的商業(yè)，未必需要沿街底層房產(chǎn)。

投資收益有個(gè)大致范圍，其中有三個(gè)參數(shù)：

1，一般行業(yè)收益率

2，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

3，市場(chǎng)供需折價(jià)

一般投資收益是多少？

大概在3%~30%變化，平均在10%左右。不過(guò)這個(gè)不同行業(yè)不好界定，筆者認(rèn)為可以用社會(huì) 上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益比對(duì)。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益就是國(guó)債收益率，和余額寶的收益率，今天大概是3.6%左右，我們記為A。民間一般投資的收益多在2A~4A變化。

風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。也就是高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該高收益。

單純的房產(chǎn)投資沒(méi)有多少風(fēng)險(xiǎn)，所以它的收益到不了2A。以前商鋪的租金收益大概是6%多一點(diǎn)，與銀行借貸利率接近。大概相當(dāng)于1.5A。今天如果還是用1.5A計(jì)算，那么店鋪的年租金應(yīng)該是房產(chǎn)價(jià)值的5.4%。

市場(chǎng)供需

由于網(wǎng)店沖擊，商家對(duì)店鋪的依賴下降了，再加上經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，多數(shù)店家也沒(méi)有要擴(kuò)張的欲望，反而有縮減的需要。

但是店鋪的存世量還很多。尤其是前幾年時(shí)間，大量新建了很多店鋪，而且還是高價(jià)出售的。

供需矛盾，造成現(xiàn)在店鋪的租金要打折，有的地方租金只有房?jī)r(jià)的3%。

從交易上看，如果市場(chǎng)租金下降，那么商業(yè)地產(chǎn)二手房出售時(shí)，新接手的房主還要維持1.5A的出租價(jià)值，則要降低購(gòu)入價(jià)格。如果新房主用6折購(gòu)買，則他將來(lái)的租金收益又回到5%以上。這就是租金漲跌對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的影響。

目前的情況其實(shí)是好的商鋪投資門檻越來(lái)越高了，再也不是閉著眼睛隨便買的時(shí)代了。也許好的商鋪不能夠像以前一樣“一鋪養(yǎng)三代”，但是“一鋪養(yǎng)一代”還是綽綽有余的，但是差的商鋪目前有許多，淪為“一鋪坑三代”也是合情合理的！

所以投資商鋪要擦亮眼睛，看準(zhǔn)地段，看好回報(bào)率，看好未來(lái)的投資前景進(jìn)行布局！

以我自己投資的兩套鋪?zhàn)觼?lái)看，我認(rèn)為一線城市，二線城市的中心，以及滿足7%以上回報(bào)率的鋪?zhàn)硬攀呛细竦暮娩佔(zhàn)?！道理很?jiǎn)單，商鋪本來(lái)就是一個(gè)看回報(bào)率的投資，而不是看產(chǎn)值的升值率，因?yàn)樯啼伒馁I賣手續(xù)費(fèi)昂貴注定了升值的收益偏低，所以看租金回報(bào)率才是投資的價(jià)值所在！

而目前市面上的理財(cái)一般能夠達(dá)到6.4%左右，而通貨膨脹為7.5%左右，所以商鋪的投資回報(bào)率必須保持在7%以上，接近或者超越通貨膨脹才是勉強(qiáng)及格的??！

1.必須能夠重餐飲，因?yàn)楝F(xiàn)在電商沖擊很大，但是餐飲和體驗(yàn)類消費(fèi)還是離不開(kāi)實(shí)體，所以能夠重餐飲的鋪?zhàn)訉⒅苯記Q定了你出租率和租金回報(bào)率的因素！

2.一樓沿街的底商，從出租率和租金回報(bào)率來(lái)看，地段好的鋪?zhàn)佣紩?huì)比相對(duì)較差的鋪?zhàn)痈艿綒g迎！買商鋪不比買房，有時(shí)候差十幾米，甚至差一個(gè)樓層的價(jià)格都是天壤地別的！

3.不要買包租形式的商鋪，里面的貓膩太多！

4.買離自己家近的商鋪，這樣一來(lái)管理起來(lái)更方便，有問(wèn)題也能第一時(shí)間到達(dá)！

5.盡量不要買商場(chǎng)類商鋪，如果一定要買記得買大品牌，有實(shí)力的！要不然很容易成為“鬼城”！

我認(rèn)為沒(méi)有，就拿我所在的上海來(lái)看吧，在街上的門面商鋪幾乎都是滿租的狀態(tài)，如果有一部分的商鋪還是處于空租的，那么一段時(shí)間后出租掉的概率也是非常大的！

再加上像日本這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家也是實(shí)體干掉電商的，所以電商的沖擊雖然強(qiáng)勁，但是不可能取代實(shí)體的地位。十年前電商打擊了實(shí)體，誰(shuí)又保證10年后實(shí)體不會(huì)卷土重來(lái)呢？

所以我認(rèn)為如果你有一定的資金儲(chǔ)備，有一套比較合適的，好的商鋪放在面前，是可以進(jìn)行投資的！因?yàn)橥顿Y的本意就是：這樣哦東喜現(xiàn)在大部分人看不起，覺(jué)得不值錢，但未來(lái)大家都會(huì)覺(jué)得它很值錢，在此之前你就得先學(xué)會(huì)布局！

上世紀(jì)八九十年代，由于物資匱乏、商品缺乏的原因，不管是工廠產(chǎn)品還是日常所需，對(duì)于商品的需求量呈現(xiàn)“爆發(fā)”驟增的狀態(tài)。

在當(dāng)時(shí)，沿街店面成為了“搶手貨”，更有“搶到即是賺到”“一鋪富三代”之稱。當(dāng)然，這也得益于特殊的時(shí)代，日常生活需求量驟增的背景。特別是生意人，沒(méi)有一間店面，很難妥善經(jīng)營(yíng)自己的生意往來(lái)。

而到了二十世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，這一切卻發(fā)生了改變?；ヂ?lián)網(wǎng)深入每家每戶，而電商也逐漸被人們所接受與認(rèn)知，“足不出戶買遍全國(guó)”成為了焦點(diǎn)。

當(dāng)然，這種新鮮的模式也在沖擊著店面的生意以及店面的價(jià)值。原來(lái)購(gòu)買商品，不管是批發(fā)還是零售，購(gòu)買者要自己親自去店面購(gòu)買，要么就給請(qǐng)人幫忙購(gòu)買。所以，在那個(gè)年代，人口聚集地點(diǎn)、客流量最大的低點(diǎn)，商鋪的價(jià)值也就越大，甚至一年就能夠賺回一間商鋪。

所以，在巨大的生意利潤(rùn)面前才有了“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法。

雖然電商深入人們的生活，店鋪生意開(kāi)始從“頂峰”回落，生意逐漸被電商所分?jǐn)?。而這種網(wǎng)購(gòu)的方式，也逐漸被人們所喜歡，甚至弄出來(lái)一個(gè)“雙十一”購(gòu)物節(jié)。單身節(jié)變成了剁手節(jié)。

在電商“足不出戶買遍全國(guó)”甚至現(xiàn)在發(fā)展為“買遍全球”的背景下，店鋪的實(shí)際價(jià)值、作用性越來(lái)越低。原來(lái)的“一鋪養(yǎng)三代”，也逐漸的被投資商鋪的投資者改為了“一鋪坑三代”。

那么，商鋪投資，徹底涼了嗎？

個(gè)人的觀點(diǎn)，商鋪仍舊有機(jī)會(huì)，但要以投資為目的，就需要謹(jǐn)慎為之。

一、商鋪的價(jià)值性雖然降低，但依舊有著價(jià)值。

商鋪的價(jià)值在電商時(shí)代到來(lái)以后，確實(shí)被消減了很多，特別是很多客戶已經(jīng)習(xí)慣了網(wǎng)購(gòu)，減少了商鋪的成交量，縮減了商鋪的生意。

但是，為什么商鋪生意在經(jīng)歷了20年的電商時(shí)代的到來(lái)，依舊有著諸多的店面存活下來(lái)呢？是因?yàn)?，一些商鋪的特性價(jià)值，是電商所不能代替的。

當(dāng)然，在這種背景下，先是雷軍提出了“新零售”的概念，后來(lái)當(dāng)馬云再講“新零售”的時(shí)候，得到了普遍認(rèn)可。

就是將線上數(shù)據(jù)的優(yōu)勢(shì)融合線下體驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，融合線上線下，提出“新零售”改變。

所以，商鋪的價(jià)值性雖然在電商時(shí)代的到來(lái)被消減、降低，但是，依舊存在著價(jià)值。而這種價(jià)值，是電商無(wú)法達(dá)到的。

比如，電商的優(yōu)勢(shì)具有快速、足不出戶、呈現(xiàn)、信息、簡(jiǎn)單體驗(yàn)、數(shù)據(jù)等優(yōu)勢(shì)，但并不具有體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。而商鋪呢？直觀、可體驗(yàn)、有交流的優(yōu)勢(shì)。

而商鋪的優(yōu)勢(shì)，具有價(jià)值性。

既然有這價(jià)值性，要說(shuō)商鋪投資徹底涼了，就不成立了。重要的是怎么融合線上數(shù)據(jù)、信息，然后結(jié)合線下商鋪的體驗(yàn)，更好的呈現(xiàn)品牌與服務(wù)。

所在的城市為一座三線城市，通過(guò)了解，現(xiàn)在市場(chǎng)中的商鋪100平方米的總價(jià)格約為200萬(wàn)至500萬(wàn)，地區(qū)不同價(jià)格也就不同。但是，100平方米的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率約為2%-5%。

而市場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品中低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的年收益率是多少呢？3.5%-5.5%水平。也就是說(shuō)，現(xiàn)在投資商鋪的年回報(bào)率其實(shí)與市面上中低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)理財(cái)產(chǎn)品的收益率差不多。

那么，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格是漲是跌呢？從我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的角度看，未來(lái)三五年，房產(chǎn)價(jià)格很難有大幅上漲的情況發(fā)生。

房產(chǎn)價(jià)格規(guī)律個(gè)人總結(jié)為“快速上漲，長(zhǎng)久高位橫盤”。怎么講呢？2009年、2010年房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，隨后限購(gòu)限貸來(lái)襲，在一定程度上遏制房產(chǎn)成交，縮減成交量、減少需求。當(dāng)然，這種辦法也是奏效。

2011年至2015年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并未出現(xiàn)很大的波動(dòng)，呈現(xiàn)著“高位橫盤”。

2016年、2017年間，房產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)大幅上漲，開(kāi)始于二線城市，最后席卷全國(guó)。當(dāng)然，限購(gòu)限貸來(lái)襲，再一次降低成交量，減少需求。并且一方面增加房產(chǎn)供給，另一方面增加公租房、共享產(chǎn)權(quán)房。

在多重影響下，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走穩(wěn)，呈現(xiàn)著“高位橫盤”。

要是從房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)特征規(guī)律的角度講，未來(lái)三五年房產(chǎn)價(jià)格很難有著繼續(xù)大幅上漲的概率。更大概率則是“高位橫盤”。

不僅僅現(xiàn)在的年化收益率較低，未來(lái)幾年還沒(méi)有漲價(jià)的概率與空間。所以，要是以投資為目的購(gòu)置商鋪，就需要謹(jǐn)慎了。

如果是自己需求、使用呢？如果是這種情況，商鋪投資依舊是很好的選擇，畢竟是自己使用，能夠?qū)崿F(xiàn)最大化利用。

首先，我們先分析下一般的商鋪出租給誰(shuí)了？商鋪出租給的企業(yè)一般有幾種，服裝店、餐飲店、便利店等等，這幾種門店也是電商沖擊最為嚴(yán)重行業(yè)。比如：我們最早在天貓、淘寶購(gòu)買的就是衣服，后來(lái)包括外賣等等，基本上跟互聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)很緊密的這些企業(yè)活的都比較累。

商鋪出租最多的企業(yè)就是這樣的企業(yè)，然而隨著這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難，收入減少自然面對(duì)高昂的租金將無(wú)以為繼，所以這也是很多商鋪不好租（租金低）的原因。

很多人把電商和互聯(lián)網(wǎng)的沖擊作為生意不好做的理由，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)我也在在困惑，真的是這樣嗎？個(gè)人覺(jué)得其實(shí)電商和互聯(lián)網(wǎng)只是把我國(guó)一些傳統(tǒng)企業(yè)的一些弱點(diǎn)給無(wú)限擴(kuò)大了而已，試想下如果沒(méi)有電商和互聯(lián)網(wǎng)你會(huì)知道一件衣服可以比實(shí)體店低一半嗎？你會(huì)知道原來(lái)可以七天無(wú)理由退款嗎？知道可以先評(píng)價(jià)在付款嗎？不可能?。?！只能說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)和電商把我國(guó)很多企業(yè)（主要是一些小零售企業(yè)）過(guò)去的一些經(jīng)營(yíng)弱點(diǎn)給放大了而已。但是不得不說(shuō)很多小企業(yè)在這個(gè)新的環(huán)境下無(wú)法適應(yīng)，自然很多就出現(xiàn)倒閉或者經(jīng)營(yíng)不下去的情況。

目前來(lái)看很多城市的商鋪用來(lái)投資，想要用租金來(lái)彌補(bǔ)房貸的情況是很難實(shí)現(xiàn)的。簡(jiǎn)單計(jì)算一下，以普通的二線城市為例，目前二線城市的商鋪房?jī)r(jià)為3萬(wàn)左右，那么100平米的商鋪需要300萬(wàn)，除去首付50%就得150萬(wàn)，則需要貸款150萬(wàn)，那么按照基準(zhǔn)利率（商鋪貸款十年）需要月還房貸15836.61元左右。而二線城市的商鋪?zhàn)饨鸹臼?50元/平米左右（也有更高的），計(jì)算下基本可以滿足房貸，但是前提是得租出去。

第一、大部分城市商鋪空置率挺高的，有數(shù)據(jù)顯示大部分二線城市商鋪寫字樓的空置率達(dá)到了30%以上。也就意味著說(shuō)除去成熟的商圈外將后至少30%的商鋪出租不出去，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)成熟的商圈想要成型得有3年左右。

第二、就像住房投資一樣，商鋪投資也需謹(jǐn)慎。看過(guò)我文章的朋友都知道，我的觀點(diǎn)一直都是剛需和自己有需求的可以購(gòu)買，至于投資就不建議了。

一鋪養(yǎng)三代放在今天，只不過(guò)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳語(yǔ)，也是房地產(chǎn)商給大家挖的一個(gè)坑，跳進(jìn)去，你就被坑了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到65萬(wàn)億美元，折合人民幣450萬(wàn)億，比美國(guó)，日本，歐洲房地產(chǎn)的總值還要多，真是讓人不敢想象。

如此巨額的財(cái)富是怎么來(lái)的呢？完全是炒出來(lái)的，毫無(wú)含金量可言。房地產(chǎn)已成為人們?yōu)閿?shù)不多的投資標(biāo)的，一堆堆磚頭瓦塊，竟然奇妙地成為了金融工具，且一發(fā)而不可收拾。

房?jī)r(jià)之高，泡沫之大已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的承受蒙了，居者有其屋已成為許多人的夢(mèng)想。

尤其是商業(yè)地產(chǎn)，由于其更適合投資，更具有炒做性，房?jī)r(jià)更是沒(méi)有最高，只有更高。于此同時(shí)也刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷加大投資，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩。許多傾其所有買商業(yè)地產(chǎn)的人被套了進(jìn)去。一鋪養(yǎng)三代變成了一鋪坑三代。主要原因如下：

1.商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩，導(dǎo)致房租越來(lái)越低，投資和收益極不相配。

2商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)代替?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)，使得傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，商鋪很難租的出去。

3.經(jīng)濟(jì)處于下行周期，各行各業(yè)都不景氣，人們的收入普遍降低，導(dǎo)致消費(fèi)受限，商鋪就更難租出去了。

這樣的情況什么時(shí)候結(jié)束不得而知，65萬(wàn)億美元的地產(chǎn)也許需要兩代三代，甚至四代五代來(lái)消化，一鋪可能坑的不僅僅是三代！

一、線上代替線下，商業(yè)價(jià)值嚴(yán)重縮水

我認(rèn)為商鋪并不是完全沒(méi)有投資價(jià)值，只是投資風(fēng)險(xiǎn)很高。

如果是黃金地段，人流量大且商業(yè)氛圍非常濃厚的好地段的商鋪，我建議大家長(zhǎng)期持有，因?yàn)槊吭碌淖饨鹗歉芨艿?，一個(gè)好的商鋪等于一個(gè)退休老師的退休金了，而且長(zhǎng)期給你提供租金，好地段不愁租啊。而且商鋪雖然說(shuō)只有50年使用年限但其實(shí)和房產(chǎn)是一樣了，核心地段50年后就不存在了？比如上海南京路！南京的東街口等等。

但其實(shí)好地段的商鋪有價(jià)值的區(qū)域早被有識(shí)之士買光了，那都是多少年前的事了，因?yàn)檫@都是中心區(qū)域好區(qū)域的商鋪早就建好了。

但為什么商鋪風(fēng)險(xiǎn)大呢，就是看地段現(xiàn)在好地段的商圈早被瓜分完了但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是持續(xù)的，且不斷往城市周邊擴(kuò)建，而這些地段的商鋪的價(jià)值是打問(wèn)號(hào)的，如果你買了個(gè)很難租的商鋪在人流量不大的新的商圈，這基本就是吃螃蟹的人，一旦這塊商圈租不出去，你除了每月要繳納物業(yè)費(fèi)外什么收入都沒(méi)有，資金全部套死在這里，而且這樣的地段的商鋪很難升值?；揪统闪私颖P俠了。而且現(xiàn)在受網(wǎng)購(gòu)影響新的商圈更難發(fā)展起來(lái)了要慎重。

好地段的優(yōu)質(zhì)商鋪如果有閑錢有好的價(jià)格是可以買著收租的，也是不斷的資產(chǎn)保值的策略，如果被限購(gòu)不能買房的話。

“一鋪養(yǎng)三代”的紅利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但是還不至于“一鋪坑三代”。不過(guò)商鋪投資卻類似買股票，贏面不是很大，不可能包賺不虧了。

其時(shí)代背景乃電子商務(wù)的蓬勃興起以及發(fā)展壯大，這是誰(shuí)都無(wú)法先知先覺(jué)的事情。電子商務(wù)徹底顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，并殃及到商鋪投資。而開(kāi)放商建造的大批沿街或者地鐵商鋪，稀釋了商鋪的含金量，使之像A股市場(chǎng)的新股一樣供大于求。

可惜的是，A股市場(chǎng)的新股，還有一批投機(jī)資金在炒作一波行情。但是，新建好商鋪卻未必能夠馬上租的出去；各種開(kāi)發(fā)商承諾的“包租”開(kāi)始幾年可能還好。如果所在地的商業(yè)環(huán)境發(fā)生負(fù)面變化，附近建造了新的城市綜合體等等；或者因?yàn)槌鞘幸?guī)劃削弱商鋪的市口，投資者或面臨出租方面的麻煩。

然而，電子商務(wù)發(fā)展到一定的程度，也會(huì)遇到天花板?，F(xiàn)在電商獨(dú)角獸公司，正在把目光轉(zhuǎn)向線下銷售；面對(duì)面的傳統(tǒng)商業(yè)還是有其獨(dú)到的生命力，這在全球發(fā)達(dá)國(guó)家也是如此。

投資商鋪宜將單純投資，升級(jí)為租賃與合伙并行；或者購(gòu)買單間獨(dú)戶的那一種商鋪，以防整個(gè)商場(chǎng)都租不出去，集體連累個(gè)人。

未來(lái)的商鋪投資，更加考驗(yàn)投資者的眼光；看其有無(wú)事先了解所在地的城市發(fā)展規(guī)劃。對(duì)于投資者的思路以及格局都有更高的要求，而平時(shí)多做功課了解市場(chǎng)行情，商鋪投資還是可以淘金。

最后提醒投資者，很多事情是無(wú)法預(yù)測(cè)的。比如拆遷、城市改造引起的商鋪貶值等等，猶如買股票踩到一個(gè)業(yè)績(jī)地雷，運(yùn)氣不好也沒(méi)有辦法，所以投資者對(duì)于各種風(fēng)險(xiǎn)務(wù)必要有心理準(zhǔn)備及承受能力。

(滿滿的干貨看過(guò)來(lái)~)首先要說(shuō)的是，商鋪和商業(yè)地產(chǎn)是不同的概念。

商鋪一般指臨街鋪面或商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓，車位委托經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，如商場(chǎng)物業(yè)，旅游地產(chǎn)等。而兩者與住房不同，多屬投資性質(zhì)的物業(yè)。

由于電商和經(jīng)濟(jì)的影響，曾經(jīng)飽受追棒的商鋪，終于涼了下來(lái)。想必當(dāng)過(guò)租戶的老板都知道，簽合同的時(shí)候，起碼季交，還要轉(zhuǎn)讓費(fèi)保證金約定每年上漲率，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要房東同意一一轉(zhuǎn)讓費(fèi)分半，否則你成千上萬(wàn)投資打水漂。

更有惡心的商場(chǎng)，眼紅生意好的老板，三五年合同到期，舍不得攢下的人氣，要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，續(xù)簽合同時(shí)白白再交轉(zhuǎn)讓費(fèi)，否則退鋪反正不愁租不出去。年年上漲的租金，真的一次投資終生不愁，"一鋪富三代”并非空穴來(lái)風(fēng)。

江陽(yáng)老板娘陳收房抵債，88年買大山坪50平米鋪?zhàn)?，不足兩萬(wàn)元，三年拿回本錢，到2010年已市值300萬(wàn)了，還不算每年近I0萬(wàn)租金。

然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，相比有剛需支持的往房，商鋪投資遇冷。尤其三四線城，扎堆而起的貿(mào)易中心，XX大市場(chǎng)，造成供大于求。定位有誤消費(fèi)水平低，明明小縣城，偏偏要建幾萬(wàn)平米的商貿(mào)城，號(hào)稱某省最大，而通常情況下，有錢人都上市里或省城購(gòu)買。

開(kāi)發(fā)商急功近利，使勁手段才不管以后有沒(méi)有生意，一個(gè)勁地炒作。買商鋪不是買白菜，要考慮的問(wèn)題很多，但需資金量大，而且是50%首付。

很多中小投資者，由于第一次置業(yè)，缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，以為買房比存款保險(xiǎn)，殊不知其不同于存款，國(guó)債保險(xiǎn)類，屬風(fēng)險(xiǎn)投資要求高著呢。

在房?jī)r(jià)高漲的日子里，買到就是賺，而一旦市場(chǎng)疲軟降價(jià)，在開(kāi)發(fā)商忽悠下的買房者，苦日子開(kāi)始了。尤其是貸款較多的，一旦租不出去，或租金縮水，還貸就壓力山大了。(別以包租省心，里面的坑更大)

買鋪人面臨著賣不脫，(很多連體商鋪產(chǎn)權(quán)糾紛復(fù)雜，臨街小鋪好些)，租又租不出去，貸款利息高，壓得喘不過(guò)氣來(lái)。多年辛苦積攢換這么個(gè)苦逼局面，也算是"一鋪坑三代了"。

三、馬云為什么說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌

從2016年開(kāi)始，樓市進(jìn)入大牛市，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，全國(guó)各地都在漲，雖然調(diào)控不斷，但房?jī)r(jià)依然沒(méi)有下跌趨勢(shì)，僅漲幅放緩。一方面國(guó)家大力調(diào)控，另一方面一些大佬極力看好樓市發(fā)展，作為普通民眾此時(shí)不知該不該入市？

與大佬們一致看好樓市未來(lái)不同，馬云在談到房?jī)r(jià)時(shí)認(rèn)為，十年后的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌。馬云為什么說(shuō)十年后的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌呢？馬云的邏輯是，通過(guò)網(wǎng)購(gòu)的發(fā)展可以削弱傳統(tǒng)商業(yè)的力量，當(dāng)大家都選擇網(wǎng)購(gòu)以后，傳統(tǒng)商圈的銷售量就會(huì)減少，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)降低。馬云相信通過(guò)網(wǎng)購(gòu)的力量可以把房?jī)r(jià)和物價(jià)打下去，他那句“如果房地產(chǎn)一直是我們的經(jīng)濟(jì)支柱，我們將輸?shù)粢淮说男腋！?，也感?dòng)了無(wú)數(shù)網(wǎng)友。

馬云的夢(mèng)想實(shí)際上是在諷刺現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)泡沫的巨大，而且商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等已經(jīng)高得讓人目眩，成了一個(gè)變相哄抬物價(jià)的存在。

如果單一從租金來(lái)算，在天貓上可能一個(gè)商家入駐只要繳納一年3萬(wàn)或6萬(wàn)的技術(shù)年費(fèi)，其余的就是交易額傭金和保證金。而在一線城市一個(gè)50平米的商鋪一個(gè)月的租金就超過(guò)3萬(wàn)了。

隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的升高，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也芝麻開(kāi)花似的上漲。而店鋪?zhàn)饨鸬瘸杀矩?fù)擔(dān)極大的可能要向消費(fèi)者頭上轉(zhuǎn)嫁，網(wǎng)絡(luò)商品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)之一就是店鋪?zhàn)饨稹?/p>

馬云試圖讓人們關(guān)注線下商業(yè)地產(chǎn)走高的現(xiàn)狀，試圖說(shuō)服更多的線下商家到網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)店。土豪其實(shí)在逗你玩兒 “降房?jī)r(jià)”只是樂(lè)呵樂(lè)呵看起來(lái)馬云的這種設(shè)想是有可能成為現(xiàn)實(shí)的，網(wǎng)上購(gòu)物的興起確實(shí)能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成一定程度的威脅。

但是恐怕目前來(lái)看也僅僅就是一定程度而已，而且在住宅市場(chǎng)能有多大作用呢？似乎對(duì)剛需是沒(méi)有任何意義的，這個(gè)邏輯上的終端就止于商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)了，奢望住宅降價(jià)就只能指望著不一定存在的連帶作用。買房子不是買雙襪子，靠網(wǎng)購(gòu)的力量來(lái)影響市場(chǎng)、打壓房?jī)r(jià)，這種傳導(dǎo)作用需要的是高度的市場(chǎng)化。這后面除了地產(chǎn)商還站著各級(jí)政府、各種利益、各種權(quán)利，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是馬云這么一個(gè)邏輯就能理通的。

四、生意越來(lái)越難做，未來(lái)哪些行業(yè)比較有前景？

這幾年全球很多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都開(kāi)始在滑坡，即使是我們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度這幾年也開(kāi)始放緩。經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致生意不好做，很多實(shí)體店的老板都是紛紛感嘆錢不好賺，也有一部分人則是直接關(guān)門停業(yè)。就連一些大型商場(chǎng)人流生意也沒(méi)有以前那么好，整個(gè)商場(chǎng)的人氣也冷冷清清的。

前幾年得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，做生意相對(duì)比較容易，很多人賺到了錢，其他人看到這些賺到錢的人自己也跟著一起做，別人賣什么就跟著有樣學(xué)樣賣什么，可以說(shuō)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，像現(xiàn)在滿大街的奶茶店就是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。

其實(shí)不僅是這些實(shí)體店這樣，連那些制造業(yè)也這樣，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)制造業(yè)也是越來(lái)越成熟，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是生產(chǎn)過(guò)剩，國(guó)內(nèi)的需求就那么多，過(guò)剩的產(chǎn)品有部分可以直接出口，但是有的沒(méi)有渠道只能讓庫(kù)存越來(lái)越多，企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性越來(lái)越低，生存也越來(lái)越難。

其次就是受到電商行業(yè)的沖擊，電商行業(yè)的興起，讓很多人從線下消費(fèi)轉(zhuǎn)為線上消費(fèi)，這樣一來(lái)實(shí)體行業(yè)的經(jīng)營(yíng)就更加困難。電商行業(yè)的興起也讓一大批人涌入這個(gè)行業(yè)，但是真正賺到錢的也是最早進(jìn)入的那批人，當(dāng)前電商行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也是異常激烈，一點(diǎn)都不遜色于線下實(shí)體店，特別是獲得流量成本也是越來(lái)越高。

實(shí)體店除了受到電商行業(yè)的影響，還要面臨租金、人工等各種成本的上漲，利潤(rùn)受到電商的影響，也是越來(lái)越低，而各種成本則是在持續(xù)上漲，特別是租金這一塊，很多人賺的錢都交給房東了，所以這也是實(shí)體店越來(lái)越不好做的原因。

現(xiàn)在做生意已經(jīng)不像以前那么簡(jiǎn)單粗暴，行業(yè)的選擇盡量選擇有前景、利潤(rùn)高一點(diǎn)的行業(yè)，即使是普通的行業(yè)也要學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)或者發(fā)展出自己的特色，像之前在抖音上看到的餐館，菜好不好吃不知道，但是服務(wù)員開(kāi)酒瓶有自己的特色，就能吸引一大部分人過(guò)去消費(fèi)。就是要搞出我有的別人沒(méi)有，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

而對(duì)于未來(lái)哪些行業(yè)會(huì)比較有發(fā)展前景呢？我認(rèn)為教育培訓(xùn)、健康領(lǐng)域、人工智能、裝修等一些傳統(tǒng)和新興行業(yè)，特別是那種價(jià)格不透明比較有技術(shù)含量的行業(yè)，這些行業(yè)的利潤(rùn)會(huì)相對(duì)比較大，避免同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，可能是未來(lái)最好的出路，當(dāng)然這也比較難。

以上就是關(guān)于馬云看未來(lái)商鋪的前景相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。